Η Federal National Mortgage Association, κοινώς γνωστή ως Fannie Mae ή FNMA, είναι μια ναυλωμένη από το Κογκρέσο εταιρεία στεγαστικής πίστης που υποστηρίζεται από την κυβέρνηση στις Ηνωμένες Πολιτείες. Ο κύριος στόχος της Federal National Mortgage Association είναι να διασφαλίσει ότι οι αγοραστές κατοικιών στις ΗΠΑ μπορούν να έχουν πρόσβαση σε προσιτά επιτόκια στεγαστικών δανείων. Η ένωση δεν εκδίδει η ίδια στεγαστικά δάνεια, αλλά αγοράζει και αναλαμβάνει υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια από τράπεζες, γεγονός που απελευθερώνει χρήματα στις τράπεζες για να συνεχίσουν να δανείζουν. Η ένωση ιδρύθηκε το 1938 κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης ως εξ ολοκλήρου κρατική οντότητα. Η ηγετική του δομή και η ιδιοκτησιακή δομή του έχουν υποστεί αρκετές αλλαγές από τότε: κάποτε ήταν εντελώς ανεξάρτητο, αλλά από το 2010 βρισκόταν σε κυβερνητικό συντηρητή.
Από τη δημιουργία της Ομοσπονδιακής Εθνικής Ένωσης Υποθηκών, τα στεγαστικά δάνεια ήταν γενικά πιο διαθέσιμα και πιο προσιτά στις αμερικανικές οικογένειες. Ο σύλλογος το κατέστησε αυτό δυνατό με την υποστήριξη και την ανάληψη ενυπόθηκων δανείων για μια οικογένεια, πολυοικογένεια και κεφαλαίου από τράπεζες σε όλη τη χώρα. Ουσιαστικά ο σύλλογος αγοράζει δάνεια που έχουν ήδη χορηγήσει οι τράπεζες στους καταναλωτές. Αυτό δίνει στις τράπεζες περισσότερα χρήματα για να δανείσουν σε νέους αγοραστές κατοικιών και επίσης υποστηρίζει τα δάνεια με πληρωμές τόκων και εγγυήσεις κεφαλαίου της ένωσης.
Η ένωση ανήκε σε ομοσπονδιακή ιδιοκτησία όταν ιδρύθηκε το 1938. Εκείνη την εποχή, η ίδια η κυβέρνηση υποστήριζε τα στεγαστικά δάνεια που αγόρασε η ένωση. Αρκετά χρόνια αργότερα, το 1968, η ένωση χωρίστηκε στα δύο. Δημιουργήθηκε μια νέα Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Υποθηκών ως ιδιωτική οντότητα που ανήκει σε μετόχους και μια Κυβερνητική Εθνική Ένωση Υποθηκών δημιουργήθηκε ως εξ ολοκλήρου κυβερνητικός οργανισμός, κυρίως επιφορτισμένος με την υποστήριξη προγραμμάτων δανείων με ομοσπονδιακή ασφάλιση. Η Κυβερνητική Εθνική Ένωση Υποθηκών αναφέρεται συχνά ως Ginnie Mae.
Ένας τρίτος παίκτης μπήκε στη σκηνή το 1970, όταν το Κογκρέσο ναύλωσε τη δημιουργία της Federal Home Loan Mortgage Corporation, συνήθως γνωστή ως Freddie Mac, για να αντικατοπτρίζει και να ανταγωνιστεί την Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Υποθηκών. Η ιδέα ήταν ότι δύο ανεξάρτητοι στεγαστικοί δανειστές με κυβερνητική λογοδοσία θα δημιουργούσαν υγιή ανταγωνισμό στην αγορά και θα βοηθούσαν στη σταθεροποίηση της διαθεσιμότητας οικονομικά προσιτών στεγαστικών και στεγαστικών δανείων σε όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες. Η Federal National Mortgage Association ήταν πάντα μεγαλύτερη από την Federal Home Loan Mortgage Corporation, αλλά οι δύο είναι, όπως αναμενόταν, ανταγωνιστές στην αγορά.
Αν και ανεξάρτητες, και οι δύο οντότητες έπρεπε ωστόσο να λειτουργούν εντός ενός συνόλου αυστηρών παραμέτρων δανεισμού. Το πιο σημαντικό, οι ενώσεις είναι σε θέση να αγοράζουν και να εγγυώνται μόνο «συμμορφούμενα» δάνεια. Το εάν ένα δάνειο θεωρείται «συμμορφούμενο» καθορίζεται από το Γραφείο Ομοσπονδιακής Εποπτείας Επιχειρήσεων Στέγασης. Ο λογισμός επικεντρώνεται γενικά στο πιστωτικό ιστορικό του δανειολήπτη, στη διάρκεια του δανείου και στην πιθανότητα έγκαιρης αποπληρωμής. Αρχικά, ένα δάνειο έπρεπε να είναι σχετικά αυστηρό και ασφαλές για να περάσει ως συμμορφούμενο. Προχωρώντας προς το 2003, ωστόσο, το πρότυπο χαλάρωσε.
Αντιμέτωποι με τον αυξανόμενο ανταγωνισμό από τρίτους δανειστές που παρέτειναν σημαντικά στεγαστικά δάνεια και δάνεια για ελάχιστα, αν μη τι άλλο, χαμηλότερα, η Federal National Mortgage Association και η Federal Home Loan Mortgage Corporation επετράπη να δεχτούν παρόμοια δάνεια ως συμμορφούμενα. Το 2004 σηματοδότησε την έναρξη της κρίσης των ενυπόθηκων δανείων sub-prime στις Ηνωμένες Πολιτείες. Σε αυτή την κρίση, οι δανειολήπτες ολοένα και περισσότερο δεν μπορούσαν να πληρώσουν τα στεγαστικά τους δάνεια και άρχισαν να αθετούν τις υποχρεώσεις τους. Οι δανείστριες τράπεζες, με τη σειρά τους, κοίταξαν τις ενώσεις για να καλύψουν τις εγγυήσεις τους. Ο όγκος των αθετήσεων πληρωμών και ο αριθμός των πληρωμών εγγύησης απείλησαν να σπάσουν τις συσχετίσεις. Το 2008, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση παρενέβη ξανά, τοποθετώντας τόσο την Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Υποθηκών όσο και την Ομοσπονδιακή Εταιρεία Στεγαστικών Δανείων στην κυβέρνηση.
Το Conservatorship είναι σαν μια διάσωση με την έννοια ότι η ομοσπονδιακή κυβέρνηση έχει δεσμευτεί να χρησιμοποιήσει φορολογικά δολάρια για να βοηθήσει τις ενώσεις να κάνουν αποπληρωμές που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά. Με αυτόν τον τρόπο, οι σύλλογοι θα μπορούν να συνεχίσουν να δραστηριοποιούνται παρά τις μεγάλες οικονομικές τους απώλειες. Από το 2010, οι ενώσεις παραμένουν ανεξάρτητες. η συντηρητικότητα επηρεάζει ορισμένες από τις οικονομικές τους αποφάσεις, αλλά δεν τους κοστίζει την αυτονομία τους.