Amortyzacja kredytu hipotecznego to sytuacja, w której saldo kredytu hipotecznego z czasem maleje w miarę dokonywania przez kredytobiorcę okresowych spłat. Co do zasady amortyzacja jest bardzo pożądanym stanem rzeczy, ponieważ jeśli kredyt hipoteczny nie amortyzuje, oznacza to, że kredytobiorca nie robi żadnych postępów w spłacie kredytu. Historycznie większość kredytów hipotecznych była zaprojektowana tak, aby amortyzowała się automatycznie, o ile kredytobiorca dokonywał minimalnych płatności, chociaż stosowano również nieco inne rozwiązania, w tym hipoteki z ujemną amortyzacją i kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu lub tylko z odsetkami.
Gdy kredytobiorca zaciąga kredyt hipoteczny, bank ustala wysokość okresowych spłat w okresie kredytowania. Każda spłata okresowa musi w pełni pokrywać odsetki i zawierać część kapitału do amortyzacji kredytu hipotecznego. Celem jest, aby kredyt hipoteczny został w pełni zamortyzowany, co jest fantazyjnym sposobem powiedzenia „spłacana” na koniec okresu kredytowania.
W sytuacji, gdy amortyzacja kredytu hipotecznego nie występuje, okresowe płatności będą musiały zostać dostosowane tak, aby kredytobiorca spłacał kapitał. Może to być zaskakujące dla kredytobiorców, ponieważ ich spłaty mogą nagle wzrosnąć.
Rachunkowość amortyzacji może być niezwykle skomplikowana. To, co kredytobiorcy muszą wiedzieć o amortyzacji kredytu hipotecznego, to fakt, że zaczyna się on powoli. We wczesnych latach pożyczki większość płatności jest odliczana od odsetek, a tylko niewielki procent jest przeciwny do kwoty głównej. W miarę spłacania coraz większej części kapitału, odsetki spadają, co prowadzi do większej amortyzacji kredytu hipotecznego w późniejszych latach kredytu, a następnie do wzrostu kapitału własnego kredytobiorcy w domu.
Wielu kredytobiorców siada z kalkulatorem kredytów hipotecznych, gdy przygotowują się do zaciągnięcia kredytu, podliczając kwotę swojej zaliczki, kwotę kredytu i stopę procentową, aby uzyskać szacunkową wysokość ich miesięcznych spłat . Jedną rzeczą, którą należy wziąć pod uwagę przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, jest kwota, która zostanie wypłacona przez cały okres kredytowania; z kalkulatorem hipotecznym, który szacuje miesięczne raty, może być trudno zobaczyć pełny obraz. Płatności na kredyt hipoteczny o wysokim oprocentowaniu i długim terminie mogą z łatwością podwoić kwotę kredytu lub więcej, co jest generalnie niepożądane.
Ze względu na złożoność rachunkowości amortyzacji większość banków bardzo sztywnie podchodzi do kwot płatności. Niektóre banki w rzeczywistości nakładają kary na kredytobiorców, którzy próbują co miesiąc przepłacać, aby szybciej spłacać kredyty hipoteczne, podczas gdy inne akceptują nadpłatę, ale zdejmują je z końcem kredytu, zamiast dać kredytobiorcy przerwę w następnej spłacie . Innymi słowy, jeśli kredytobiorca dokona dużej spłaty w grudniu, rachunek za styczeń nie ulegnie zmniejszeniu. Zamiast tego rachunek za ostateczną spłatę kredytu hipotecznego zostanie zmniejszony, co skróci okres kredytowania. Pożyczkobiorcy, którzy planują spłacić minimum, powinni znaleźć pożyczkodawcę, który pozwala na taką praktykę.