Dźwignia dłużna to proces tworzenia równowagi między utworzonym długiem a zwrotem uzyskanym z inwestycji nabytych w wyniku powstania tego długu. Ogólną ideą lewarowania długu jest zapobieganie blokowaniu zbyt wielu zasobów podczas przejęcia, przy jednoczesnym maksymalizacji zwrotu, który ostatecznie pochodzi z możliwości inwestycyjnej. Ta ogólna strategia jest często stosowana przy nabywaniu nieruchomości za pomocą kredytów bankowych jako środków na sfinansowanie zakupu.
Najlepszym sposobem na zrozumienie dźwigni zadłużenia jest rozważenie przykładu, który obejmuje zakup nieruchomości na wynajem. Zamiast wykorzystywać wszystkie dostępne środki na zakup nieruchomości, pożyczkobiorca wykorzystuje część swoich środków na wpłatę zaliczki na nieruchomość. Pozostała część ceny zakupu jest finansowana hipoteką wystawioną przez bank lub inną instytucję finansową.
Zakładając, że spłaty kredytu pokrywane są z miesięcznych czynszów najmu pobieranych z tytułu dzierżawy nieruchomości najemcom, kredytobiorca stworzył równowagę między przychodami uzyskanymi z nieruchomości a stopniowym umorzeniem zadłużenia zaciągniętego w ramach nabycia nieruchomości. Po drodze pożyczkobiorca buduje kapitał własny w nieruchomości, stosując podejście dźwigni zadłużenia. Jednocześnie tworzy pozycję, w której osiąga dodatkowe zyski, jeśli nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana po cenie wyższej niż początkowa cena zakupu. Uwzględniając korzyści podatkowe, podejście dźwigni znacznie zwiększa zwrot z inwestycji, jednocześnie wykorzystując stosunkowo niewiele zasobów pożyczkobiorcy.
Ta sama ogólna strategia dźwigni zadłużenia może być stosowana w przypadku innych rodzajów aktywów, w tym nabywania akcji. Dopóki zwroty wystarczą na pokrycie zadłużenia zaciągniętego w ramach procesu akwizycji, inwestor ma zrównoważoną pozycję. Kiedy ostatecznie akcje są sprzedawane z zyskiem, inwestor nie tylko wychodzi ze spłaconym w całości zadłużeniem, ale ma też zysk do wykazania za wysiłek, który nie byłby możliwy bez zastosowania podejścia lewarowania zadłużenia.
Chociaż korzystanie z dźwigni dłużnej jako narzędzia inwestycyjnego jest często dobrym pomysłem, należy pamiętać, że zmienność rynku może zakłócić ten proces. Jeżeli nabyta opcja na akcje nie spełni swoich oczekiwań, może nie generować wystarczającego zwrotu na spłatę pożyczki przeznaczonej na spłatę akcji. To ostatecznie doprowadzi do straty, a nie do zysku dla inwestora, ponieważ inne aktywa muszą zostać wykorzystane do umorzenia długu.