Kapitalizacja zysków to metoda stosowana przez inwestorów lub potencjalnych inwestorów do prognozowania szacunkowej wartości inwestycji poprzez obliczenie bieżącego przepływu środków pieniężnych w połączeniu z wszelkimi oczekiwanymi ryzykami. Przepływy pieniężne firmy odnoszą się do codziennych dochodów z tej firmy, podczas gdy kapitalizacja to zwrot z inwestycji pod względem zysku. Metoda kapitalizacji zysków pozwala inwestorom zmierzyć szacunkowe zwroty z wielu potencjalnych inwestycji pod kątem ryzyka w celu określenia najlepszej oferty.
Prostą ilustrację kapitalizacji zysków można pokazać na przykładzie inwestora, który ma trochę pieniędzy do zainwestowania. Powiedzmy, że inwestor ma do wyboru zainwestowanie w jeden z trzech kompleksów mieszkaniowych o nazwach A, B i C. Apartament A znajduje się w dobrym sąsiedztwie, a każde mieszkanie jest wynajmowane po 1,500 dolarów amerykańskich (USD) miesięcznie. Apartament B znajduje się w nieco mniej bezpiecznej okolicy, ale każda jednostka kosztuje również 1,500 dolarów amerykańskich (USD). Wtedy mieszkanie C znajduje się w nieco niebezpiecznej okolicy, a każde mieszkanie kosztuje 1,000 dolarów amerykańskich (USD) miesięcznie. Apartament C ma 150 lokali do wynajęcia, a apartamenty A i B mają po 70 lokali. Każdy złożony budynek kosztuje tyle samo.
Potencjalny inwestor zastosuje w tej sytuacji kapitalizację zysków, rozpatrując kapitalizację w stosunku do ryzyka. Mieszkanie C może wydawać się dobrą okazją, ale fakt, że okolica jest niebezpieczna, stanowi ryzyko, które wpływa na inwestycję, odciągając potencjalnych najemców z dala od niektórych mieszkań. Również mieszkanie B nie jest dobrą inwestycją, gdy mieszkanie A jest dostępne w tej samej cenie i znajduje się w lepszej okolicy.
Mieszkanie A przyniesie z czasem najlepsze zwroty, ponieważ znajduje się w dobrej okolicy, a popyt na mieszkania na wynajem w tej części miasta jest wysoki. Taka inwestycja może nawet docenić w przyszłości, ponieważ siły popytu i ograniczona podaż działają na rzecz wzrostu cen wynajmu mieszkań w tej okolicy. W związku z tym kapitalizacja prognozy zarobków dla mieszkania A jest najlepsza z dostępnych opcji.
Kapitalizacja zarobków może być również zastosowana do innych opcji inwestycyjnych, poza tylko nieruchomościami. Jedyną wadą tej metody wyceny potencjalnego dochodu z inwestycji jest to, że inwestycja musi mieć przewidywalny przepływ środków pieniężnych. Na przykład kapitalizację zarobków można zastosować do lokali na wynajem, ponieważ oczekiwany dochód z lokali można określić w określonym terminie. Ten dochód można następnie porównać z ryzykiem, aby dowiedzieć się, czy inwestycja jest warta ceny wywoławczej.