Kwalifikowany osobisty fundusz powierniczy (QPRT) umieszcza miejsce zamieszkania w funduszu powierniczym na rzecz współmałżonka i dzieci lub na cele charytatywne. Ten rodzaj trustu został stworzony i uchwalony przez Kongres USA w 1990 roku, kiedy pojawiły się obawy, że spadkobiercy domu będą musieli sprzedać uzdolnioną nieruchomość, ponieważ nie mogliby zapłacić podatków, gdy przeniesiono na nich własność. Kwalifikowany fundusz powierniczy rezydencji osobistej może mieć zastosowanie do głównego lub drugiego miejsca zamieszkania i może znacznie obniżyć podatki w momencie dziedziczenia miejsca zamieszkania.
Fundusz powierniczy jest tworzony i kontrolowany przez właściciela domu-nadawcy, ale tytuł do miejsca zamieszkania jest przenoszony na QPRT. Przeniesienie to wiąże się z umową dotyczącą tego, jak długo właściciel może nadal mieszkać w domu, nawet jeśli miejsce zamieszkania zostało przeniesione do trustu. Powiernik-nadawca może nadal przebywać w rezydencji przez okres lat określony w kwalifikowanym osobistym funduszu powierniczym. Podczas pobytu koncesjodawca nie jest zobowiązany do płacenia czynszu, ale ponosi odpowiedzialność za związane z tym wydatki (np. koszty utrzymania i opłaty majątkowe) i może ubiegać się o odliczenia od podatku. Jeżeli koncesjodawca chce przedłużyć swój pobyt poza z góry określony okres lat, koncesjodawca będzie musiał zapłacić uczciwy czynsz rynkowy.
Ponieważ prezent nie jest przekazywany natychmiast, jego wartość nie jest równa wartości miejsca zamieszkania w momencie utworzenia QPRT. Wartość prezentu opiera się raczej na wartości przyszłego prawa do posiadania miejsca zamieszkania na koniec określonego okresu lat. Może to spowodować, że wartość prezentu będzie nawet o 25-50% niższa niż rzeczywista cena detaliczna domu w momencie przekazania.
Po upływie określonego czasu zobowiązanie podatkowe właściciela domu do wynajęcia jest równe wartości prezentu, a nie wartości domu. Zwykłe podatki od nieruchomości nie będą miały zastosowania. W ten sposób kwalifikowany fundusz rezydencji osobistej może zapewnić znacznie niższy podatek. Oznacza to również, że bardziej prawdopodobne jest, że pojedynczy spadkobierca będzie w stanie objąć w posiadanie dom bez konieczności jego sprzedaży, aby zapłacić należne podatki.
Kwalifikowany fundusz rezydencji osobistej ma określone wytyczne, co może sprawić, że wybór tego typu trustu będzie mniej lub bardziej atrakcyjny. Jeśli pierwotny właściciel domu umrze przed końcem okresu zajmowania, dom jest uważany za część majątku, co oznacza, że będą obowiązywać normalne podatki od nieruchomości, tak jakby nigdy nie dokonano żadnego QPRT. Spadkobiercy nie będą mogli ubiegać się o obniżoną wartość domu i będą odpowiedzialni za podatek od całkowitej wartości domu.
Kredytodawca nie może hipotecznie ani refinansować domu, ponieważ nie jest już właścicielem nieruchomości — robi to fundusz powierniczy. Dodatkowo, gdy określony okres zamieszkania upłynie, lokator musi opuścić lub zapłacić czynsz beneficjentom, którzy są teraz prawnymi właścicielami miejsca zamieszkania. Aby sprawić jak najmniej kłopotów, szczegółowe umowy prawne powinny określać prawo lokatora do pozostania w domu po zakończeniu okresu zajmowania. Ponadto należy wziąć pod uwagę okres odroczenia własności. Chociaż dłuższe zajmowanie oznacza, że prezent ma mniejszą wartość, może to oznaczać praktycznie nic, jeśli osoba zajmująca umrze przed końcem okresu zajmowania.
Jeśli kwalifikowany fundusz powierniczy dotyczy domu obciążonego hipoteką, a lokator nie może spłacać kredytu hipotecznego, mogą wystąpić problemy. W innych przypadkach wszystkie strony mogą być zmuszone do wyrażenia zgody na sprzedaż domu, anulując w ten sposób zaufanie.
Kwalifikowany osobisty fundusz powierniczy ma pewne niesamowite zalety. Ponieważ koncesjodawca nie jest już właścicielem domu, żadne grzywny, opłaty ani rachunki nie mogą być nakładane na część majątku należącą do tej osoby. Może chronić starszych mężczyzn i kobiety, którzy mogą cierpieć z powodu katastrofalnej choroby i mieć ogromne rachunki za szpital. Szpital nie może żądać żadnych pieniędzy, które można by uzyskać poprzez refinansowanie lub sprzedaż domu, ponieważ lokator nie ma do tych pieniędzy żadnego prawa. Ewentualne kolekcje mogą być jednak pobierane od reszty majątku okupanta.
Nawet jeśli lokator narasta długów, ma zapewnione zajmowanie domu do końca określonego przez trust czasu zajmowania domu. Altruistyczne cele polegające na zapewnieniu domu osobom starszym i spadkobiercom, którzy nie muszą płacić ogromnych podatków od małych spadków, są niwelowane przez znaczną ulgę podatkową, jaką QPRT zapewnia bogatym. Niektórzy twierdzą, że przepisy QPRT to po prostu luki podatkowe dla osób o znacznej wartości nieruchomości. Krytycy dodają ponadto, że tworzenie takich trustów w rzeczywistości powoduje deflację budżetów stanowych i federalnych, ponieważ podatek od spadków jest pobierany ze znacznie niższą stawką niż zwykle.