Kredytodawcy udzielający kredytów hipotecznych muszą wziąć pod uwagę niebezpieczeństwo stwarzane przez kredytobiorców, którzy okażą się niechętni lub nie są w stanie spłacać uzgodnionych spłat kredytu hipotecznego. Specjaliści w dziedzinie finansów nazywają potencjalną niewypłacalność kredytobiorcy ryzykiem kredytu hipotecznego. Ubezpieczyciele udzielający pożyczek muszą ocenić prawdopodobieństwo zarówno niespłaconych płatności, jak i całkowitej rezygnacji z pożyczki.
Instytucje finansowe wykorzystują wiele narzędzi do obliczania poziomu ryzyka hipotecznego związanego z każdym kredytem. Pierwszym narzędziem używanym przez pożyczkodawców jest sprawdzenie zdolności kredytowej. Większość pożyczkodawców sprawdza ocenę kredytową osób ubiegających się o kredyt hipoteczny, wyciągając ich raporty historii kredytowej. Raporty kredytowe umożliwiają kredytodawcom ocenę zdolności osoby ubiegającej się o pożyczkę do terminowej spłaty pożyczki. Osoby, które mają słabą ocenę kredytową, stanowią większe ryzyko związane z kredytem hipotecznym i często nie kwalifikują się do otrzymania pożyczki.
Pożyczkodawcy gromadzą dokumenty, w tym zestawienia dochodów, deklaracje podatkowe i ostatnie odcinki wypłat, aby zweryfikować miesięczne dochody osób ubiegających się o pożyczkę. Każdy, kto ma wysoki wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI), naraża pożyczkodawcę na wyższy poziom ryzyka związanego z hipoteką, ponieważ brak nadwyżek gotówki sprawia, że pożyczkobiorca nie jest przygotowany do radzenia sobie z nieoczekiwanymi wydatkami. Aby zminimalizować ryzyko kredytu hipotecznego, wielu emitentów kredytów hipotecznych nie udziela pożyczek osobom, których wskaźnik DTI przekracza pewien procent, na przykład 45 procent.
Wyceny domów odgrywają ważną rolę w ustaleniu poziomu ryzyka konkretnego kredytu. Kwota hipoteki nie może przekroczyć wartości domu stanowiącego zabezpieczenie. Aby zmniejszyć ryzyko, jakie dla pożyczkodawcy stwarza deprecjacja cen domów, większość kredytodawców hipotecznych ogranicza współczynniki LTV, przy czym 80 procent jest powszechnym limitem. Osoby o wysokim ratingu kredytowym, niskim wskaźniku DTI i domach w pożądanych lokalizacjach mogą być w stanie założyć kredyty hipoteczne z wyższymi wskaźnikami LTV.
Po ustaleniu poziomu ryzyka hipotecznego, jakie stwarza dany kredyt, kredytodawcy muszą wycenić kredyt. Aby zmniejszyć ryzyko niewykonania zobowiązania, pożyczkodawcy naliczają wyższe koszty zamknięcia i stopy procentowe od pożyczek zaciągniętych przez pożyczkobiorców wysokiego ryzyka. Osoby, które mają doskonały kredyt, są nagradzane niskimi stawkami i mniej rygorystycznymi wytycznymi dotyczącymi ubezpieczenia.
Instytucje finansowe dzielą nieodłączne ryzyko hipoteczne z innymi podmiotami, takimi jak ubezpieczyciele kredytów hipotecznych i inwestorzy. Ubezpieczyciele kredytów hipotecznych pobierają miesięczne składki za ubezpieczenie pożyczkodawcy w przypadku niewypłacalności pożyczkobiorcy. Firmy inwestycyjne kupują kredyty hipoteczne i dzielą je na obligacje, które są sprzedawane inwestorom. Osoby kupujące obligacje zabezpieczone hipoteką otrzymują odsetki, które pochodzą z miesięcznych spłat kredytu hipotecznego. Inwestorzy są narażeni na ryzyko hipoteczne, ponieważ w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy, listy zastawne stają się bezwartościowe.