Umowa podnajmu to umowa najmu między najemcą a osobą trzecią. Taka umowa zasadniczo nie łączy właściciela nieruchomości z osobą trzecią, co może stwarzać znaczne ryzyko dla pierwotnego najemcy, który działa w podobnym charakterze jako pośrednik. Niektórzy właściciele nieruchomości zabraniają podnajmu, ale inni mogą przedstawiać to jako jedyną opcję dla osób, które chcą zwolnienia z obecnego najmu.
Kiedy osoba wynajmuje nieruchomość, zazwyczaj podpisuje umowę najmu z właścicielem nieruchomości. Najem jest dokumentem prawnym, który zazwyczaj określa zasady, które dyktują zachowanie właściciela i najemcy. Umowa najmu generalnie nakłada również odpowiedzialność najemcy za miesięczne płatności i koszty szkód wyrządzonych nieruchomości. Jednak z jakiegoś powodu najemca może zdecydować, że chce wynająć nieruchomość jeszcze innej osobie. Umowa podpisana między tymi dwiema osobami nazywana jest umową podnajmu lub podnajmu.
Niektóre umowy najmu zabraniają najemcom podpisywania umowy podnajmu ze stroną trzecią. Jeśli najemca zdecyduje się zignorować ten zakaz, może to spowodować unieważnienie umowy podnajmu. Oznacza to, że pierwotny najemca nadal prawdopodobnie ponosi ciężar wszystkich zobowiązań, na które zgodził się w umowie najmu z właścicielem nieruchomości. Jeśli czynsz nie zostanie zapłacony, może zostać pozwany, a w przypadku wyrządzenia szkody w mieniu może zostać zmuszony do zapłaty za naprawy. Ryzyka te sprawiają, że zawarcie umowy podnajmu jest kwestią do głębokiego rozważenia, nawet jeśli taka umowa nie jest zabroniona. Osoba trzecia, nawet jeśli ma pozwolenie na zawarcie umowy podnajmu z najemcą, nie może być w żaden sposób zobowiązana wobec właściciela nieruchomości.
Najemca może być w stanie uzgodnić warunki w umowie podnajmu, które różnią się od warunków zawartych w jego umowie najmu z właścicielem nieruchomości. Na przykład może obciążyć stronę trzecią tylko częścią czynszu. Pierwotny najemca nie może jednak zwykle przyznać osobie trzeciej więcej praw niż posiada. Jeśli ma prawo do jednego miejsca parkingowego, jest mało prawdopodobne, że ma prawo przyznać pod- pismowi dwa miejsca parkingowe.
Umowa podnajmu nie ogranicza się do nieruchomości mieszkalnej. Część powierzchni handlowej jest również udostępniana osobom trzecim korzystającym z takich umów. Sprawy te bywają jednak znacznie bardziej skomplikowane i rzadziej podejmowane są wbrew woli właściciela nieruchomości.