Umowa podnajmu to umowa pomiędzy pierwotnym najemcą, w której ktoś inny przejmuje jego zobowiązania wynikające z najmu. Takie umowy są powszechne w nieruchomościach, gdy osoba wynajmuje mieszkanie. W niektórych okolicznościach istnieją ograniczenia dotyczące tego, czy umowa podnajmu jest dozwolona w pierwotnym najmie.
Dzierżawa to wykonalna umowa prawna, która reguluje stosunki między wynajmującym a najemcą. Określa ona ogólnie wysokość czynszu, jaki musi zapłacić najemca oraz inne warunki najmu, takie jak niedozwolone zachowanie. Określa również okres ważności dzierżawy; jeżeli najemca będzie próbował wcześniej zerwać umowę najmu, może podlegać karze pieniężnej w wysokości szkody wyrządzonej wynajmującemu w wyniku naruszenia umowy najmu.
Kiedy dana osoba musi wcześniej opuścić mieszkanie lub inną dzierżawioną nieruchomość, może chcieć znaleźć najemcę, który przejmie jego najem. Pomoże mu to uniknąć kar związanych z wcześniejszym opuszczeniem umowy najmu. Kiedy znajdzie najemcę, który przejmie jego najem, często musi uzyskać zgodę pierwotnego właściciela. Niektóre pierwotne umowy najmu zabraniają praktyki podnajmu w celu ochrony właściciela przed wprowadzeniem się najemcy, którego osobiście nie aprobował.
W sytuacjach, w których dozwolona jest umowa podnajmu, umowa jest zazwyczaj zawarta między pierwotnym najemcą a nowym najemcą. Innymi słowy, nowa umowa najmu nie jest tworzona między wynajmującym a nowym najemcą, a dotychczasowy najemca pozostaje odpowiedzialny wobec wynajmującego, jeśli podnajemca naruszy umowę lub nie zapłaci należnych pieniędzy. Nowemu najemcy będą przysługiwały tylko prawa dotychczasowego najemcy, od którego jest podnajem, a okres jego najmu wygasa wraz z wygaśnięciem pierwotnego najmu; umowa podnajmu musi określać wszystkie mające zastosowanie warunki.
Umowa podnajmu może wymagać zatwierdzenia przez właściciela, który jest właścicielem nieruchomości, chociaż umowa prawna jest zawarta między nowym a starym najemcą. Osoba, która podnajmuje swoje mieszkanie, może zatem wyegzekwować prawne warunki umowy podnajmu w sądzie, pozywając osobę, która naruszyła umowę, którą miał, ale pierwotny właściciel zostałby zdegradowany tylko do pozwania pierwotnego najemcy, ponieważ właściciel nie jest stroną nową umowę.