Foreclosures strategicznych różni się nieco od standardowych Foreclosures, w których osoba traci swój dom z powodu niemożności spłaty kredytu hipotecznego. W tym typie właściciel celowo odchodzi od domu, wstrzymując spłatę kredytu hipotecznego, mimo że jest w stanie zapłacić. Dzieje się tak często z powodu utraty wartości domu lub braku możliwości jego sprzedaży. Chociaż strategiczne foreclosures są często dokonywane w oparciu o założenie, że będzie to finansowo rozsądna opcja na dłuższą metę, decyzja ta może mieć katastrofalny wpływ na finansową przyszłość danej osoby.
Kiedy właściciel domu podejmuje decyzję o zaprzestaniu spłacania kredytu hipotecznego w celu celowej utraty domu, jest to znane jako strategiczne wykluczenie. W zależności od rodzaju kredytu hipotecznego i lokalnych przepisów, dana osoba może być w stanie pominąć trzy do sześciu miesięcy spłaty kredytu hipotecznego, zanim przejdzie do egzekucji. Od tego momentu może on być w stanie pozostać w domu przez kilka miesięcy do roku po przejęciu nieruchomości, zanim pożyczkodawca przejmie dom.
Istnieje kilka powodów, dla których ludzie decydują się na strategiczne wykluczenia. Najczęstszym powodem jest utrata przez dom znacznej części swojej wartości. Często, gdy dom danej osoby wycenia mniej niż pozostały kredyt hipoteczny, comiesięczne spłaty kredytu hipotecznego mogą wydawać się daremne. Jest to szczególnie powszechne, gdy dana osoba nie zamierza pozostawać w domu przez okres czasu potrzebny na spłatę kredytu hipotecznego, a w przypadku późniejszej sprzedaży domu nadal będzie winna pieniądze pożyczkodawcy. Wychodzenie z domu i potencjalnie umorzenie długu to częsty powód, dla którego ludzie wchodzą w strategiczne przejęcia.
Czasami osoba może wejść do strategicznego wykluczenia, jeśli nie mieszka już w domu, ale ma problemy ze sprzedażą go. Zamiast dokonywać miesięcznych spłat kredytu hipotecznego, na które go stać, może po prostu odejść od długu i przeznaczyć spłatę kredytu hipotecznego na wydatki na życie lub oszczędności. Zwykle dzieje się tak, gdy właściciele nie mogą lub nie chcą wynająć domu, w którym już nie mieszkają.
Zdecydowana większość osób, które celowo tracą dom, robi to, ponieważ wierzą, że na dłuższą metę będzie to miało większy sens finansowy. W zależności od prawa w jurysdykcji, w której dana osoba mieszka, wykluczenie może zostać wybaczone, chociaż prawdopodobnie pozostanie ono w jego raporcie kredytowym przez pewien czas. Jeśli takie jest prawo na obszarze danej osoby, jedynym prawdziwym argumentem przeciwko strategicznym wykluczeniom jest argument moralny — osoba musi zdecydować, czy nieprzestrzeganie umowy prawnej jest warte korzyści finansowych w przyszłości. Mimo to w większości jurysdykcji pożyczkodawca może wymagać, aby osoba, która opuściła swój dom, nadal spłacała część lub całość pozostałego kredytu hipotecznego. To, w połączeniu z poważnymi szkodliwymi skutkami, jakie strategiczne wykluczenie może mieć na kredyt ludzi, a zatem możliwość dokonywania dużych zakupów lub pożyczania pieniędzy w przyszłości, może łatwo sprawić, że tego rodzaju wykluczenie będzie mniej niż strategiczne.