Aby obliczyć amortyzację nieruchomości inwestycyjnej, ważna jest znajomość klasyfikacji okresu użytkowania tej nieruchomości. Amortyzacja jest miarą spadku wartości składnika aktywów w czasie w wyniku użytkowania lub pogorszenia. Dla celów podatkowych okres użytkowania aktywów można znaleźć w harmonogramach amortyzacji drukowanych przez rządowe organy podatkowe. W Stanach Zjednoczonych organem tym jest Internal Revenue Service (IRS).
Naliczanie amortyzacji nieruchomości inwestycyjnej pozwala na uzyskanie korzyści podatkowej, której inwestor nieruchomości może żądać od swoich dochodów z inwestycji. Rzeczywista kwota, o którą można się ubiegać, będzie zależeć od kwoty zapłaconej za nieruchomość, rodzaju nieruchomości i zastosowanej metody amortyzacji. Inwestor nie może odliczyć całości kosztów nieruchomości w roku zakupu. Ponieważ nieruchomość będzie użyteczna przez kilka lat, a tym samym przynosząca dochód w czasie, koszt rozłożony jest na ten sam okres.
W Stanach Zjednoczonych większość amortyzacji biznesowej jest obliczana przy użyciu zmodyfikowanego systemu przyspieszonego odzyskiwania kosztów, znanego również jako MACRS. IRS dostarcza informacji dotyczących klasy odzysku i okresu odzysku lub okresu użytkowania oraz dopuszczalnych metod amortyzacji. Nieruchomości na wynajem i struktury komercyjne to dwie główne klasyfikacje amortyzacji. Okresy amortyzacji nieruchomości inwestycyjnych dla nieruchomości mieszkaniowych na wynajem wynoszą 27.5 roku, a dla budynków komercyjnych 39 lat.
W systemie MACRS jedyną metodą amortyzacji, którą można zastosować w przypadku nieruchomości mieszkalnych na wynajem lub budynków komercyjnych, jest amortyzacja liniowa. Oznacza to, że całkowita dopuszczalna amortyzacja nieruchomości inwestycyjnej lub koszt inwestycji zostanie podzielony równo w okresie podatkowym składnika aktywów. Podstawą lub kwotą zainwestowaną w składnik aktywów jest koszt nieruchomości inwestycyjnej powiększony o opłaty rozliczeniowe, takie jak opłaty abstraktowe, opłaty ewidencyjne i ubezpieczenie tytułu własności.
Aby amortyzacja była dozwolona, nieruchomość musi być wykorzystywana w działalności gospodarczej lub przynoszącej dochód. Ponieważ amortyzacja nieruchomości inwestycyjnej jest pobierana każdego roku, podstawa lub wartość składnika aktywów zmniejsza się o kwotę dopuszczalnej rocznej amortyzacji. Dzieje się tak w każdym roku życia aktywów, niezależnie od tego, czy podatnik faktycznie domaga się pełnej dozwolonej kwoty.
Przy naliczaniu amortyzacji nieruchomości inwestycyjnej można amortyzować jedynie koszt inwestycji dotyczący budynków, a nie koszt gruntu, na którym te budynki są położone. Grunty nie można amortyzować, ponieważ nie zużywają się ani nie zużywają, jak to robią konstrukcje lub inne aktywa. Jednak koszty przygotowania gruntu, takie jak zagospodarowanie terenu, mogą być amortyzowane, jeśli są związane z podlegającymi amortyzacji nieruchomościami i można określić dla nich czas życia.