Managementul activelor imobiliare este pur și simplu un management al proprietății cu un ochi către un context mai mare decât cel în care există proprietatea. Acest context este, de obicei, o altă afacere decât deținerea și gestionarea proprietăților imobiliare. Exemplele pot include producția, depozitarea, vânzările cu amănuntul, cercetarea și dezvoltarea sau spațiile de birouri pentru ramura executivă a afacerii. Indiferent de context, scopul managementului activelor imobiliare este de a trata imobilul ca o întreprindere independentă și de a maximiza valoarea acesteia.
O afacere imobiliară de sine stătătoare este evaluată pe baza venitului net pe care îl produce. In cazul in care imobilul nu a fost intretinut corespunzator, costul aducerii acestuia in stare buna va fi dedus din valoarea indicata de venitul net. Apoi vrei să știi cum să maximizezi venitul net al unui imobil.
Există patru categorii generale de costuri: taxe imobiliare, locuri vacante, utilități și întreținere. Taxele imobiliare consumă de obicei între 15 și 20 la sută din venitul unei proprietăți. Diferitele jurisdicții fiscale, atât în interiorul unui stat, cât și între state, au scheme de impozitare diferite, astfel încât procentul exact poate fi mai mare sau mai mic. Taxele imobiliare sunt cea mai dificilă cheltuială de redus. Administrarea înțeleaptă a activelor imobiliare va încerca să reducă evaluarea evaluatorului fiscal în recesiuni.
Postul vacant este următorul cel mai mare cost. Aici se poate pierde de la 9% la 18% din venitul brut programat. Atunci când un chiriaș pleacă, proprietarul are venituri pierdute, costul vopsirii și retapării, costul noilor „îmbunătățiri ale chiriașului”, îmbunătățiri care sunt specifice nevoilor chiriașului și costurile de leasing, cum ar fi costurile de publicitate și juridice. asociate cu pregătirea și revizuirea contractului de închiriere.
Gestionarea prudentă a activelor imobiliare va minimiza cifra de afaceri, chiar și cu prețul de a nu atinge întotdeauna chirii maxime. Reducerea chiriei pentru chiriașii existenți cu câțiva dolari pe lună este mai puțin costisitoare decât costurile asociate cu plecarea chiriașului. Dimpotrivă, este mai ieftin să lași spațiul să rămână liber puțin mai mult decât să îl închiriezi unui chiriaș care nu și-l permite sau unuia care are probleme semnificative de credit. Singurul lucru mai scump decât pierderea unui chiriaș bun este evacuarea unui chiriaș rău.
Utilitățile reprezintă un cost semnificativ pentru proprietar în spațiile de birouri înalte, dar nu și în centrele comerciale, unde spațiile sunt de obicei contorizate individual. În contextul gestionării activelor imobiliare, utilitățile sunt importante deoarece întreprinderea comercială mai mare le plătește fie direct, fie indirect. Iluminatul, încălzirea și aerul condiționat sunt acum controlate în mod normal de computere, senzori de căldură și detectoare de mișcare. Asigurați-vă că acestea sunt prezente și actualizate.
Întreținerea, care ar trebui să consume de la 8% până la 12% din chiria percepută, este un loc favorit pentru a schimba imobilul. Eșecul de a menține proprietatea în stare bună este o strategie proastă de gestionare a activelor imobiliare. Problemele tind să crească în timp, iar reparațiile costă multipli față de cât ar fi costat dacă ar fi fost făcute atunci când ar fi trebuit. Pe de altă parte, cumpărarea de corpuri de iluminat inutil de scumpe este bani irositi, indiferent de directorul care le dorește. Cea mai bună strategie este să reparați proprietatea corect și atunci când este cazul, dar să evitați supra-plata sau supra-îmbunătățirea.