Un factor cheie pentru a decide refinanțarea unei locuințe este dacă noua rată a dobânzii va reduce valoarea ipotecii cu o sumă suficientă pentru a recupera costurile de închidere a refinanțării. Costurile de închidere a împrumutului constau într-un sortiment de taxe și alte cheltuieli pe care debitorii trebuie să le plătească pentru a obține o nouă ipotecă. Aceste taxe variază de obicei între 2 și 3% din valoarea împrumutului. Costul de închidere poate fi grupat în patru categorii: comisioane de împrumut, comisioane terță parte, preplătite și escrow și taxe și taxe guvernamentale.
Cele mai frecvente taxe pe care creditorii le vor evalua debitorilor sunt taxa de aplicare, taxa de inițiere a împrumutului și punctele de reducere. Pentru a-și acoperi costurile administrative, majoritatea creditorilor percep debitorilor o taxă de aplicare. Comisionul de inițiere a împrumutului este de obicei unul dintre cele mai mari costuri de închidere de refinanțare. Este calculată ca procent din suma împrumutului și este de obicei în jur de 1 până la 2% sau mai mult. Dacă comisionul de inițiere a împrumutului este mai mic de 1%, creditorul va compensa, de obicei, suma mai mică, percepând debitorului comisioane mai mari în alte zone sau chiar o rată a dobânzii mai mare.
Mulți debitori aleg să reducă dobânda la împrumutul lor plătind creditorului ipotecar ceea ce se numesc puncte de reducere sau comisioane de reducere. Creditorii vor percepe în general 1% din suma împrumutului pentru a reduce rata totală a dobânzii de la 1/8 la 1/4%. Majoritatea creditorilor vor cere, de asemenea, debitorilor să plătească alte costuri inițiale pentru refinanțarea locuinței lor, inclusiv taxe de procesare și subscriere.
Taxele terților sunt costurile de refinanțare pe care debitorii trebuie să le plătească vânzătorilor care îndeplinesc sarcini sau servicii specifice care sunt necesare pentru a închide împrumutul. Evaluările trebuie efectuate pentru a determina valoarea justă de piață a proprietății și pentru a se asigura că valoarea împrumutului nu depășește evaluarea. Asigurarea de titlu este necesară pentru a asigura creditorii împotriva pierderilor rezultate din probleme cu titlul unei locuințe. Costul poliței se bazează pe valoarea împrumutului și locația proprietății. O taxă de închidere este plătită avocatului sau firmei de închidere responsabilă cu efectuarea încheierii.
Un alt grup de costuri de închidere de refinanțare pe care debitorii le plătesc de obicei sunt plățile anticipate și cheltuielile de escrow. Dobânda plătită în avans reprezintă banii pe care debitorii îi plătesc pentru dobânda datorată până în prima zi a lunii. Valoarea acestei cheltuieli este determinată de rata dobânzii împrumutului și de data de închidere. În SUA, debitorii care obțin împrumuturi de la Federal Housing Administration (FHA) trebuie să plătească asigurare ipotecară privată. Nu li se cere să plătească din buzunar pentru această cheltuială, deoarece costul, de obicei 1 1/2% din suma împrumutului, este inclus în împrumut.
În cazurile în care suma împrumutului este mai mare de 80% din valoarea evaluată a proprietății, creditorii pot solicita împrumutaților să efectueze depuneri lunare într-un cont escrow pentru impozitul pe proprietate și asigurarea proprietarilor. Plățile sunt proporționale, de obicei aproximativ 1/12 din taxele și asigurările anuale estimate. Majoritatea creditorilor le-au cerut debitorilor să plătească mai multe luni din plata escrow în avans pentru a se asigura că există fonduri adecvate pentru a plăti taxele și asigurarea în cazul costurilor mai mari decât cele anticipate.
Ultima categorie majoră de costuri de închidere a împrumuturilor este percepută de guvernele regionale și locale. Multe municipalități percep taxe de înregistrare pentru înscrierea actelor și ipotecilor în evidențele publice. În unele județe și state din SUA, pentru refinanțarea unei locuințe se percep taxe de transfer. Aceste costuri vor diferi în funcție de locație și nu sunt determinate de către creditorul ipotecar.
Pentru a se asigura că consumatorii sunt conștienți de costurile implicate de obținerea unui împrumut de refinanțare, creditorii ipotecari din SUA sunt obligați prin lege să ofere clienților un document numit Estimare de bună credință a costurilor de închidere. Acesta trebuie oferit clienților în termen de trei zile lucrătoare de la primirea cererii de împrumut de către creditor. Estimarea cu bună credință a costurilor de închidere detaliază rata ipotecii, termenii și costurile de decontare asociate împrumutului.
Costurile și comisioanele pot varia în funcție de creditor și locație. Unii creditori pot percepe comisioane suplimentare. Înainte de a depune o cerere completă pentru un împrumut, debitorii ar trebui să compare costurile de închidere a refinanțării diferitelor instituții de creditare înainte de a alege un creditor ipotecar.