Atunci când un proprietar de casă intră în situație de neplată ipotecară și se confruntă cu executarea silită, creditorul ipotecar va încerca să-și reducă pierderea cât mai mult posibil. Atenuarea pierderilor este încercarea creditorului de a recupera cât mai mult din valoarea împrumutului, înțelegând că probabil vor suferi o pierdere financiară, dar că pierderea va fi mai mică decât în cazul în care împrumutul ar intra în executare silită.
Majoritatea creditorilor mari de credite ipotecare au un departament de reducere a pierderilor care lucrează pentru a negocia condițiile cu proprietarul casei, pentru a preveni executarea silită. Există mai multe tipuri de atenuare a pierderilor care pot fi utilizate și, probabil, cel mai cunoscut tip este vânzarea în lipsă. O vânzare în scurtă înseamnă că împrumutătorul acceptă mai puțin decât ceea ce se datorează asupra proprietății ca rambursare integrală a împrumutului. Cu alte cuvinte, plata este scurtă față de ceea ce se datorează, deci o vânzare „scurtă”.
Foarte des, în procesul de vânzare în lipsă, un investitor imobiliar va acționa în numele unui proprietar care se confruntă cu executarea silită. Investitorul pregătește toate informațiile de care creditorul are nevoie pentru a lua în considerare tranzacția, iar în cazul unei vânzări în lipsă de succes, creditorul acceptă condițiile investitorului pentru cumpărarea proprietății. Acest lucru reduce pierderea financiară pentru creditor, împiedică proprietarul să-și piardă locuința, iar investitorul profită din cumpărarea unei proprietăți pentru mai puțin decât valoarea de piață.
Alte tipuri de atenuare a pierderilor includ modificarea împrumutului, în care rata dobânzii, soldul principalului și alți termeni ale împrumutului pot fi modificate și toleranța specială, în cazul în care plata lunară a proprietarului casei este redusă sau li se permite să rateze una sau mai multe plăți. Obiectivul principal al oricăreia dintre opțiunile disponibile este menținerea proprietarului în locuința sa, reducând astfel la minimum pierderile pentru toți cei implicați.
Reducerea pierderilor a fost introdusă inițial ca un efort de colaborare între guvernul federal și industria creditelor ipotecare. A fost folosit de către creditorii ipotecari de mulți ani, dar a cunoscut o creștere rapidă de la sfârșitul anului 2006, când rata executărilor silite din Statele Unite a crescut dramatic și sute de companii de credit ipotecar au fost forțate să intre în faliment sau să cedeze. În ciuda acestui fapt, și poate și din cauza lui, creditorii se concentrează în primul rând pe găsirea unei modalități prin care proprietarul casei își păstrează casa. Cel mai adesea, aranjamentele pot fi făcute în acest scop de către un consilier pentru atenuarea pierderilor, executarea silite fiind o ultimă soluție.