Relația dintre proprietar și chiriaș poate deveni puțin complicată uneori. De obicei, termenii unui contract de închiriere scris oferă protecție legală pentru ambele părți, dar în lumea reală, o bucată de hârtie nu este întotdeauna ultimul cuvânt. Unii proprietari pot face o proprietate atât de nelocuabilă încât chiriașii simt o obligație puternică de a se muta înainte de încheierea contractului de închiriere. Folosirea unor astfel de tactici pentru a forța în mod ilegal, sau cel puțin în mod neetic, chiriașii nedoriți se numește evacuare constructivă.
Evacuarea constructivă este de fapt determinarea legală luată după apariția unei situații ofensatoare. De exemplu, un chiriaș semnează un contract de închiriere pe 12 luni pentru o casă cu un dormitor. El își poate plăti chiria proprietarului cu fidelitate timp de nouă luni. Ceea ce ar putea să nu știe chiriașul este că proprietarul dorește acum să vândă casa și proprietatea unui dezvoltator comercial pentru un profit semnificativ. În condițiile contractului de închiriere inițial, chiriașul are dreptul de a se bucura de utilizarea acelei locuințe pentru cel puțin 12 luni. Ceea ce se întâmplă în timpul celei de-a zecea luni poate determina dacă într-adevăr a avut loc sau nu o evacuare constructivă.
În cea de-a zecea lună de închiriere, proprietarul angajează o firmă pentru a rupe aleea casei închiriate, obligând chiriașul să parcheze pe stradă. Deși acest lucru poate fi un inconvenient, casa în sine este încă considerată locuibilă. Dacă proprietarul decide să întrerupă alimentarea cu apă sau refuză să repare un încălzitor, atunci chiriașul poate începe să aibă o anumită pârghie legală împotriva proprietarului. El trebuie să semnaleze problema proprietarului și să ofere un timp rezonabil pentru reparațiile necesare.
Dacă trece suficient timp și apa sau căldura nu sunt restabilite, chiriașul se poate muta legal și să nu plătească restul chiriei. Făcând casa nelocuabilă, proprietarul a „evacuat” efectiv chiriașul fără a trece prin canalele legale adecvate. Aceasta ar trebui considerată o evacuare constructivă, deși un judecător sau un mediator poate fi nevoit să emită acea hotărâre într-o procedură judiciară ulterioară. În acest caz specific, proprietarul ar fi mai puțin probabil să dea în judecată fostul chiriaș pentru încălcarea contractului, întrucât proprietarul ar putea beneficia în continuare de vânzarea proprietății.
Evacuarea constructivă este considerată o tactică ilegală, deoarece proprietarul creează în mod deliberat condiții subumane pentru chiriașii săi. Alte încălcări ale contractului de închiriere pot fi, de asemenea, interpretate ca o evacuare constructivă, cum ar fi neavizul cu 24 de ore înainte de a intra în apartamentul chiriașului. Uneori, o colecție de încălcări mai mici poate fi considerată evacuare constructivă atunci când este privită ca un întreg.
Un element important atunci când încercați să revendicați evacuarea constructivă este documentarea. Un chiriaș trebuie să părăsească locația înainte de a depune o cerere de evacuare constructivă împotriva proprietarului. Cu toate acestea, înainte de a pleca, chiriașul ar trebui să facă fotografii sau filmări video ale proprietății așa cum arăta la momentul vacanței. De asemenea, pot fi angajați profesioniști pentru a inspecta spațiile pentru dovezi ale condițiilor de viață periculoase. De asemenea, pot fi efectuate teste de mediu pentru a demonstra orice pericol biologic. În multe dispute între proprietar/chiriaș, un judecător sau un mediator trebuie să fie convins că a avut loc într-adevăr o evacuare constructivă.