O servitute prescriptivă se referă la utilizarea proprietății altei persoane fără a prelua proprietatea asupra acesteia. Servitutea are loc atunci când imobilul este folosit în mod deschis, într-un mod clar observabil, continuu și fără permisiunea proprietarului. Cunoscută și sub denumirea de utilizare adversă, perioada de timp pentru stabilirea unei servituți prescriptive variază în funcție de localitate. Legea statului poate cere oriunde de la cinci ani la mai mult de 30 de ani pentru a crea o servitute prescriptivă.
Utilizarea deschisă și clar observabilă este cheia pentru a determina dacă există o servitute prescriptivă. Un gard ridicat la câțiva metri peste linia proprietății este un exemplu comun în acest sens. Servitutea prescriptivă poate fi stabilită dacă gardul este amplasat în aer liber, nu în secret și clar observabil de toți. Acest lucru este obișnuit în zonele rurale dacă un gard este pus fără un sondaj actualizat. Gardul poate așeza parțial pe proprietatea unui proprietar de teren alăturat.
Utilizarea continuă este un alt ingredient necesar pentru a determina dacă există o servitute prescriptivă. Utilizarea trebuie să fie neîntreruptă pentru un anumit număr de ani. Aceasta se numește utilizare ostilă, nu pentru că provine din furie, ci pentru că este fără permisiunea proprietarului proprietății. Acest tip de utilizare este încălcat din punct de vedere tehnic, deoarece este o invazie ilegală sau fără permisiune a proprietății altei persoane.
O servitute prescriptivă poate exista între persoane fizice sau membri ai publicului și un proprietar individual de proprietate. Membrii publicului larg pot lua o scurtătură peste proprietate privată pentru a accesa o plajă sau un parc public. Dacă scurtătura este folosită în mod deschis, într-un mod clar și observabil și fără permisiunea proprietarului, poate deveni o servitute prescriptivă. Ceasul de utilizare continuă bifează chiar dacă proprietatea își schimbă mâinile. Dacă proprietarul A deține proprietatea timp de cinci ani, proprietarul B deține proprietatea timp de un an și proprietarul C are proprietatea timp de doi ani, utilizarea continuă ar fi de opt ani.
Dacă proprietarul actual este îngrijorat de faptul că utilizarea proprietății sale devine o servitute prescriptivă, ar putea fi folosită o scrisoare de acord sau de interdicție. Pentru a opri orice utilizare, o scrisoare care interzice utilizarea ulterioară este trimisă utilizatorilor individuali sau postată pe proprietate. O scrisoare de acord ar putea permite continuarea utilizării, dar adaugă limitări și clauze pentru întreruperea utilizării.
Din păcate, o servitute prescriptivă nu apare în căutările de titlu. Se dezvăluie doar în practică. Când cumpărați o proprietate, este foarte important ca sondajul și gardurile reale să se alinieze. Determinați dacă există semne de utilizare continuă de către altcineva decât proprietarul. Utilizarea demonstrată a proprietății este la fel de importantă ca ceea ce este înregistrat legal în scris.