Procesul de executare silită este mecanismul legal prin care un creditor sau un deținător al garanției poate obține în mod legal controlul asupra unei proprietăți de la un debitor care nu a respectat termenii unui contract de ipotecă sau de datorie. Diferite state și națiuni au legi în vigoare care specifică cât de repede un deținător de garanție poate executa silit după o plată ratată. Un proprietar de casă pierde toate drepturile de proprietate asupra unei proprietăți după ce deținătorul garanției o execută silite.
Atunci când un împrumutat nu reușește să efectueze o plată ipotecară în timp util, compania ipotecară evaluează în mod normal o taxă de penalizare și notifică birourile de credit cu privire la întârzierea plății. Mulți creditori încearcă să găzduiască debitorii care au rămas în urmă cu plățile ipotecare, deoarece procesul de executare silită poate fi costisitor. Agenții de colectare angajați de bancă încearcă să contacteze împrumutatul și să încaseze datoria neachitată. Creditorii pot alege fie să execute silite debitorilor care nu își pot permite plăți, fie să permită împrumutatului să încerce o vânzare înainte de executare silită.
Vânzările înainte de executare silită implică debitori care nu pot să-și vândă locuințele deoarece prețul pieței a scăzut sub soldul creditului ipotecar datorat, iar acum nu își mai permit să facă plăți ipotecare. Deținătorul garanției este de acord să permită împrumutatului să vândă locuința pentru mai puțin decât suma datorată pe ipotecă. Aceste vânzări sunt, de asemenea, cunoscute sub denumirea de „vânzări în lipsă”, iar atât împrumutatul, cât și deținătorul de garanție trebuie să convină asupra unui preț cu un cumpărător înainte ca casa să poată fi vândută. Împrumutații care reușesc să negocieze cu succes o vânzare în scurtă evită executarea silită, dar, dacă nu se poate ajunge la o înțelegere, creditorul continuă în mod normal procesul de executare silită.
Un deținător de garanție cere instanței locale să execute silite asupra locuinței. Un judecător examinează documentele referitoare atât la plasarea garanției, cât și la dovezile de la creditor că împrumutatul nu a îndeplinit obligația de garanție. Împrumutații au dreptul de a contesta o executare silită, dar, în general, dacă împrumutatul poate dovedi că împrumutatul este în neregulă, judecătorul îi permite deținătorului dreptului de împrumut să execute silirea locuinței. Un transfer al actului se înregistrează la tribunalul care transferă locuința de la împrumutat la deținătorul garanției. Procesul de executare silită se încheie cu deținătorul garanției care vinde proprietatea și utilizează fondurile strânse pentru a stinge datoria împrumutatului.
Procesul de executare silită poate fi costisitor pentru deținătorul garanției în ceea ce privește cheltuielile legale. Unii deținători de garanții scot la licitație casele blocate la prețuri sub piețe pentru a evita costurile de întreținere pe termen lung. Creditorii care nu scot la licitație case primesc adesea oferte mai mari prin vânzarea de case cu asistența agenților de listare, dar taxele și taxele agenților epuizează veniturile din vânzare.