Titlurile de valoare garantate cu ipoteci comerciale sunt un tip de investiție în care venitul provine din plățile ipotecare. Ipotecile sunt pentru proprietăți imobiliare comerciale, cum ar fi clădiri de birouri și fabrici, mai degrabă decât proprietăți rezidențiale. Acest lucru reduce teoretic riscul pentru investitori, deoarece împrumutații comerciali ipotecare sunt mai puțin probabili decât cei rezidențiali să ramburseze împrumuturile mai devreme.
O garanție garantată cu ipoteci implică creditorii ipotecari, cum ar fi băncile, vânzarea drepturilor de a primi rambursări pentru mai multe împrumuturi. Aceste împrumuturi sunt apoi împachetate împreună, astfel încât fiecare investitor să aibă o cotă într-un pachet general care acoperă mai multe credite ipotecare. Scopul acestui lucru este de a reduce riscul pentru investitori de la împrumutații individuali care nu plătesc ipoteca. Tehnica de ambalare înseamnă că un anumit implicit are doar un efect mic asupra veniturilor totale din rambursare, iar acest mic efect este, la rândul său, împărțit între mulți investitori. Există totuși unele dezavantaje; ambalajul înseamnă că poate fi mai dificil să se evalueze cu exactitate riscul global al împrumuturilor luate în ansamblu.
Una dintre cele mai semnificative diferențe dintre titlurile garantate cu ipoteci comerciale și titlurile garantate cu ipoteci rezidențiale implică problema plății anticipate. Când un debitor ipotecar rambursează anticipat soldul restant, venitul total al împrumutătorului este mai mic. Acest lucru se datorează faptului că, în ciuda penalităților de răscumpărare anticipată, împrumutătorul pierde în continuare plățile viitoare ale dobânzilor, care adesea pot depăși suma împrumutului în sine. Cu o garanție garantată cu ipotecă, această pierdere este suportată de investitori, care obțin un venit mai mic decât se aștepta.
Cel puțin în Statele Unite ale Americii, creditele ipotecare comerciale sunt, în general, mai probabil să aibă penalități mari pentru plata anticipată, ceea ce face ca împrumutații să fie mai puțin probabil să accepte această opțiune. În unele cazuri, împrumutatul poate fi chiar împiedicat să ramburseze anticipat împrumutul în orice circumstanțe sau poate fi blocat pentru un anumit număr de ani înainte de a fi eligibil să ramburseze anticipat. Aceste restricții reduc astfel riscul pierderilor legate de rambursarea anticipată de către investitorii în titluri comerciale garantate cu ipoteci.
În unele cazuri, titlurile comerciale garantate cu ipoteci pot beneficia de ipotecile subiacente care au o clauză de anulare. Aceasta înseamnă că împrumutatul nu poate plăti pur și simplu numerar pentru a achita împrumutul mai devreme. În schimb, împrumutatul trebuie să furnizeze împrumutătorului un produs de garanție la valoarea echivalentă, de obicei sub formă de bonuri de trezorerie sau note. Investitorii vor obține apoi un interes pentru aceste titluri, ceea ce oferă un venit foarte sigur și constant. În unele cazuri, respingerea nu este obligatorie pentru împrumutat, ci mai degrabă o alternativă la achitarea anticipată a împrumutului în numerar.