Γνωστή και ως πώληση σερίφη, η αναγκαστική πώληση είναι μια πώληση ακινήτου με εντολή δικαστηρίου με σκοπό τη διευθέτηση ενός εκκρεμούς χρέους. Η πώληση είναι αναγκαστική, επειδή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πουλάει ακούσια τα κτήματά του. Γενικά, μια πώληση αυτού του τύπου δεν πραγματοποιείται παρά μόνο αφού εξαντληθούν όλες οι εύλογες προσπάθειες συνεργασίας με τον οφειλέτη και ο πιστωτής επιλέξει να κινηθεί νομικά.
Μια αναγκαστική πώληση ιδιοκτησίας μπορεί να λάβει χώρα ως μέσο διακανονισμού σχεδόν κάθε είδους χρέους. Ένας από τους πιο συνηθισμένους λόγους για αυτόν τον τύπο πώλησης με εντολή δικαστηρίου είναι επειδή ένας οφειλέτης έχει αθετήσει μια υποθήκη. Υποθέτοντας ότι ο οφειλέτης δεν έχει άλλα περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να κληθούν να διακανονίσουν την οφειλή, το ακίνητο που πωλήθηκε υπό τη δικαιοδοσία του δικαστηρίου, με τα έσοδα από την πώληση να διαβιβάζονται στον ενυπόθηκο δανειστή.
Σε πολλές χώρες, οι ιδιοκτήτες μπορούν επίσης να ζητήσουν επανόρθωση στο δικαστήριο για εκπρόθεσμες πληρωμές ενοικίων κατοικιών ή εμπορικών ακινήτων. Εάν δεν υπάρχει άλλος τρόπος εξασφάλισης των απαραίτητων κεφαλαίων από τον οφειλέτη, ένας δικαστής μπορεί να διατάξει τα υπάρχοντα του ατόμου, συμπεριλαμβανομένων των οχημάτων ή των επίπλων, να κατασχεθούν από τις τοπικές αρχές επιβολής του νόμου και να πωληθούν σε δημόσιο πλειστηριασμό. Τα έσοδα από την πώληση προσφέρονται στον ιδιοκτήτη, αφού τα δικαστικά έξοδα έχουν εξοφληθεί πλήρως.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι στις περισσότερες δικαιοδοσίες, η διαδικασία για να κερδίσετε μια κρίση και να πραγματοποιήσετε μια αναγκαστική πώληση ακινήτων είναι μια χρονοβόρα διαδικασία. Συχνά, ο ζημιωθείς πρέπει να είναι σε θέση να αποδείξει ότι έγιναν όλες οι εύλογες προσπάθειες για την επεξεργασία ενός σχεδίου πληρωμής με τον κατηγορούμενο. Ακόμη και τότε, η διαδικασία που οδηγεί σε μια αναγκαστική πώληση μπορεί να διαρκέσει αρκετούς μήνες πριν από την έκδοση μιας απόφασης, και στη συνέχεια ακόμη περισσότερος χρόνος για να πραγματοποιηθεί πραγματικά η πώληση. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν τα εν λόγω περιουσιακά στοιχεία είναι κάτι άλλο από ακίνητη περιουσία.
Οι νομικές διαδικασίες που πρέπει να ακολουθηθούν για να ληφθεί απόφαση και να ληφθούν οδηγίες από έναν δικαστή για τον προγραμματισμό μιας αναγκαστικής πώλησης δεν είναι μόνο χρονοβόρες, αλλά μπορεί επίσης να είναι κάπως δαπανηρές. Για το λόγο αυτό, οι δανειστές τείνουν να δοκιμάζουν κάθε πιθανή προσέγγιση πριν υποβάλουν μήνυση εναντίον ενός οφειλέτη. Με τον ίδιο τρόπο, ένας ιδιοκτήτης θα προσπαθήσει συχνά να βρει κάποιον τρόπο για να διευθετήσει το θέμα φιλικά χωρίς να χρειάζεται να προσφύγει στο δικαστήριο. Εάν ο δανειστής ή ο ιδιοκτήτης πιστεύει ότι το κόστος της δίκης θα αποδεικνυόταν τελικά περισσότερο από το αρχικό χρέος, δεν είναι ασυνήθιστο το θέμα να επιστραφεί για εισπράξεις αντί να καταβάλει προσπάθεια να κριθεί και να εξαναγκαστεί η πώληση του ακινήτου ή άλλα περιουσιακά στοιχεία.