Η μόχλευση χρέους είναι μια διαδικασία δημιουργίας ισορροπίας μεταξύ του χρέους που δημιουργείται και της απόδοσης που κερδίζεται από επενδύσεις που αποκτώνται μέσω της δημιουργίας αυτού του χρέους. Η γενική ιδέα πίσω από τη μόχλευση του χρέους είναι να αποτραπεί η δέσμευση πάρα πολλών πόρων στην απόκτηση, μεγιστοποιώντας παράλληλα την απόδοση που τελικά προκύπτει από την επενδυτική ευκαιρία. Αυτή η γενική στρατηγική χρησιμοποιείται συχνά όταν πρόκειται για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας μέσω της χρήσης τραπεζικών δανείων ως μέσου χρηματοδότησης της αγοράς.
Ο καλύτερος τρόπος για να κατανοήσετε τη μόχλευση χρέους είναι να εξετάσετε ένα παράδειγμα που περιλαμβάνει την αγορά ενός τμήματος ενοικίασης ακινήτου. Αντί να χρησιμοποιεί όλους τους διαθέσιμους πόρους για την αγορά του ακινήτου, ο δανειολήπτης χρησιμοποιεί ένα μέρος των κεφαλαίων του για να κάνει την προκαταβολή για το ακίνητο. Το υπόλοιπο της τιμής αγοράς χρηματοδοτείται μέσω υποθήκης που εκδίδεται από τράπεζα ή άλλο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα.
Υποθέτοντας ότι οι πληρωμές του δανείου καλύπτονται από τα μηνιαία μισθώματα που εισπράττονται από τη μίσθωση της ακίνητης περιουσίας σε ενοικιαστές, ο δανειολήπτης έχει δημιουργήσει μια ισορροπία μεταξύ των εσόδων που αποκτήθηκαν από το ακίνητο και της σταδιακής απόσυρσης του χρέους που προκύπτει ως μέρος της απόκτησης ακινήτων. Στην πορεία, ο δανειολήπτης δημιουργεί ίδια κεφάλαια στο ακίνητο χρησιμοποιώντας μια προσέγγιση μόχλευσης χρέους. Ταυτόχρονα, δημιουργεί μια θέση όπου αποκομίζονται πρόσθετα κέρδη εάν το ακίνητο πωληθεί τελικά σε τιμή που είναι υψηλότερη από την αρχική τιμή αγοράς. Όταν λαμβάνονται υπόψη τα φορολογικά οφέλη, η προσέγγιση μόχλευσης αυξάνει σημαντικά την απόδοση της επένδυσης, ενώ χρησιμοποιεί σχετικά λίγους πόρους του δανειολήπτη.
Η ίδια γενική στρατηγική μόχλευσης χρέους μπορεί να χρησιμοποιηθεί με άλλους τύπους περιουσιακών στοιχείων, συμπεριλαμβανομένης της απόκτησης μετοχών. Εφόσον οι αποδόσεις επαρκούν για την κάλυψη του χρέους που προκύπτει στο πλαίσιο της διαδικασίας απόκτησης, ο επενδυτής έχει μια ισορροπημένη θέση. Όταν οι μετοχές τελικά πωλούνται με κέρδος, ο επενδυτής δεν εμφανίζεται μόνο με το χρέος που έχει εξοφληθεί πλήρως, αλλά έχει να επιδείξει κέρδος για την προσπάθεια που δεν θα ήταν δυνατό χωρίς τη χρήση μιας προσέγγισης μόχλευσης χρέους.
Ενώ η χρήση της μόχλευσης χρέους ως επενδυτικού εργαλείου είναι συχνά καλή ιδέα, είναι σημαντικό να θυμάστε ότι η αστάθεια της αγοράς μπορεί να διαταράξει τη διαδικασία. Εάν το αποκτηθέν δικαίωμα προαίρεσης μετοχών δεν αποδώσει όπως αναμενόταν, ενδέχεται να μην αποφέρει αρκετή απόδοση για την κάλυψη της αποπληρωμής του δανείου που χρησιμοποιήθηκε για την πληρωμή των μετοχών. Αυτό θα οδηγήσει τελικά σε ζημία και όχι σε κέρδος για τον επενδυτή, καθώς πρέπει να χρησιμοποιηθούν άλλα περιουσιακά στοιχεία για την απόσυρση του χρέους.