Η περιβαλλοντική αξιολόγηση φάσης 2 (ESA) είναι μια διαδικασία εντολής της κυβέρνησης των ΗΠΑ για τη δοκιμή εμπορικών γαιών και βελτιώσεων για τον προσδιορισμό του επιπέδου περιβαλλοντικής μόλυνσης. Διεξάγεται αφού η ESA φάσης 1 διαπιστώσει ότι υπάρχει πιθανότητα μόλυνσης. Η διαδικασία αξιολόγησης συμβάλλει στον καθορισμό της ευθύνης για αγοραστές που επιθυμούν να αγοράσουν το ακίνητο και στον προσδιορισμό του κόστους εκκαθάρισης.
Η περιβαλλοντική μόλυνση των ακινήτων συμβαίνει όταν επικίνδυνες χημικές ουσίες ή πετρέλαιο εισχωρούν στο έδαφος ή χρησιμοποιούνται επικίνδυνα υλικά στην κατασκευή βελτιώσεων. Αυτό μπορεί να συμβεί όταν ένα ακίνητο βρίσκεται πολύ κοντά σε μια μονάδα παραγωγής που απορρίπτει χημικά στον τοπικό ποταμό, για παράδειγμα. Τα δομικά υλικά συχνά περιέχουν μολυσματικούς παράγοντες ως αποτέλεσμα των μεταβαλλόμενων βιομηχανικών προτύπων που ενέκριναν τη χρήση ορισμένων ουσιών μόνο για να διαπιστώσουν ότι είναι επικίνδυνες για τον άνθρωπο με την πάροδο του χρόνου, όπως ο αμίαντος και το χρώμα μολύβδου.
Η αμερικανική κυβέρνηση καθόρισε αυστηρά πρότυπα ευθύνης για αγοραστές εμπορικών ακινήτων, καθιστώντας κάθε αγοραστή υπεύθυνο για τον καθαρισμό μολυσμένων ακινήτων μόλις ολοκληρωθεί η αγορά. Αυτή η ευθύνη αποδίδεται ανεξάρτητα από το πότε συνέβη η μόλυνση, ποιος ήταν υπεύθυνος για το πρόβλημα, ή αν ο αγοραστής γνώριζε ή όχι το πρόβλημα πριν ολοκληρώσει την πώληση. Η μόνη εξαίρεση είναι εάν ο αγοραστής μπορεί να αποδείξει ότι διεξήγαγε επιμελή έρευνα του ακινήτου για τον προσδιορισμό της μόλυνσης. Εάν η δέουσα επιμέλειά του δεν σήκωσε κόκκινες σημαίες, θεωρείται «αθώος αγοραστής» και δεν είναι υπεύθυνος για τον καθαρισμό.
Οι αγοραστές πληρούν τις απαιτήσεις δέουσας επιμέλειας παραγγέλλοντας ESA στο ακίνητο. Ένα ESA έχει τρεις φάσεις. Η πρώτη φάση είναι ερευνητική. Ερευνά την ιστορία του ακινήτου και της γύρω περιοχής για σημάδια περιβαλλοντικών επιπτώσεων, όπως η εγγύτητα των εγκαταστάσεων παραγωγής, ιστορικά περιβαλλοντικά περιστατικά και οι κοινές χρήσεις οικοδομικών υλικών για την ηλικία του ακινήτου. Παραγγέλλεται μια περιβαλλοντική αξιολόγηση της φάσης 2, εάν η έρευνα αποκαλύψει οποιοδήποτε πρόβλημα.
Η φάση περιβαλλοντικής αξιολόγησης της φάσης 2 είναι η φάση των δοκιμών. Ο ερευνητής παίρνει δείγματα του εδάφους, των υπόγειων υδάτων και των επιφανειακών υδάτων και τα δοκιμάζει για πετρέλαιο, βαρέα μέταλλα, φυτοφάρμακα και διαλύτες. Παίρνει επίσης δείγματα από τα δομικά υλικά που χρησιμοποιούνται για τις βελτιώσεις και δοκιμάζει την ποιότητα του εσωτερικού αέρα. Η διαδικασία αναζητά βαφή μολύβδου, ραδόνιο, υδράργυρο, αμίαντο, μούχλα και μούχλα.
Η Αμερικανική Εταιρεία Δοκιμών και Υλικών (ASTM) θέτει τα πρότυπα για μια περιβαλλοντική αξιολόγηση περιβαλλοντικών περιοχών φάσης 2. Ένας σύμβουλος προσλαμβάνεται για τη διεξαγωγή της έρευνας και παρέχει στον αγοραστή γραπτή έκθεση. Συνήθως, η έκθεση καθορίζει τον τύπο της μόλυνσης και το επίπεδο έκθεσης καθώς παρέχει επαγγελματική γνώμη σχετικά με τα διορθωτικά μέτρα που πρέπει να ληφθούν για τον καθαρισμό της ιδιοκτησίας. Αυτό είναι ένα αναπόσπαστο μέρος της διαδικασίας για έναν αγοραστή και του επιτρέπει να καθορίσει το κόστος που σχετίζεται με τον καθαρισμό με εντολή της κυβέρνησης εάν αποφασίσει να προχωρήσει στην πώληση.
SmartAsset.