Η προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων είναι ένας από τους τρόπους με τους οποίους οι εκτιμητές ακινήτων καθορίζουν την αξία ενός ακινήτου. Αυτή η προσέγγιση χρησιμοποιείται συνήθως σε πωλήσεις οικιστικών ακινήτων, αλλά μπορεί να χρησιμοποιηθεί και για εμπορικά κτίρια. Η προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων λαμβάνει υπόψη την τιμή πώλησης παρόμοιων ακινήτων που βρίσκονται εντός ή κοντά στην ίδια γειτονιά. Οι προσαρμογές γίνονται για μοναδικά χαρακτηριστικά ή νομικές διατάξεις.
Όταν ένας εκτιμητής ακινήτων διενεργεί μια εκτίμηση ενός ακινήτου χρησιμοποιώντας την προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων, συνήθως θα αντλήσει τις πραγματικές τιμές πώλησης από προηγούμενες πωλήσεις ακινήτων. Αυτές οι ολοκληρωμένες πωλήσεις είναι συνήθως εντός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου, όπως οι προηγούμενοι τρεις έως έξι μήνες. Μια εκτίμηση ακινήτων που πραγματοποιείται σύμφωνα με την προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων συνήθως εξετάζει ολοκληρωμένες πωλήσεις για παρόμοια ακίνητα. Για παράδειγμα, μια αξιολόγηση που γίνεται σε διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου δεν πρόκειται να εξετάσει ολοκληρωμένες πωλήσεις για σπίτια πέντε υπνοδωματίων.
Οι ολοκληρωμένες πωλήσεις πραγματοποιούνται συνήθως από ακίνητα που βρίσκονται κοντά ή εντός της ίδιας γειτονιάς. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η αγοραία αξία μπορεί να διαφέρει σημαντικά από τη μια γειτονιά στην άλλη, ακόμη και στην ίδια πόλη. Οι αποτιμήσεις ακινήτων που γίνονται σύμφωνα με την προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων υπόκεινται στις οικονομικές έννοιες της προσφοράς, της ζήτησης και της υποκατάστασης.
Όταν η προσφορά ακινήτων είναι υψηλή και η ζήτηση χαμηλή, οι αγοραίες αξίες τείνουν να μειώνονται. Εάν η προσφορά είναι χαμηλή και η ζήτηση υψηλή, οι ίδιες αξίες της αγοράς θα είναι συνήθως υψηλότερες. Η υποκατάσταση είναι η ιδέα ότι εάν η τιμή ενός τύπου αγαθού είναι πολύ υψηλή, οι πιθανοί αγοραστές θα βρουν ένα υποκατάστατο αγαθό χαμηλότερης τιμής που θα καλύπτει τις ανάγκες τους. Για παράδειγμα, εάν ένα νεαρό ζευγάρι χρειάζεται μια κατοικία δύο υπνοδωματίων, μπορεί να αντικαταστήσει ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων που έχει χαμηλότερη τιμή από μια μονοκατοικία δύο υπνοδωματίων.
Τα μοναδικά χαρακτηριστικά ιδιοκτησίας ενδέχεται να απαιτούν προσαρμογές κατά τη χρήση της προσέγγισης σύγκρισης πωλήσεων. Παράγοντες όπως σημαντικές βελτιώσεις, ενημερωμένες συσκευές, ορισμένοι τύποι παραθύρων και θυρών, διαρρύθμιση δαπέδων και η συνολική κατάσταση του ακινήτου μπορεί να οδηγήσουν σε αξία εκτίμησης υψηλότερη ή χαμηλότερη από τον μέσο όρο της αγοράς. Για παράδειγμα, εάν ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου είναι το μόνο ακίνητο σε ακτίνα 5 μιλίων (8 χλμ) που διαθέτει τζάκι, η αξία εκτίμησής του είναι πιθανό να είναι ελαφρώς υψηλότερη από τις ολοκληρωμένες πωλήσεις σε παρόμοιες κατοικίες. Ομοίως, εάν η συνολική κατάσταση του ακινήτου είναι κακή σε σύγκριση με άλλα στην ίδια περιοχή, η εκτιμώμενη αξία του είναι βέβαιο ότι θα είναι χαμηλότερη από τον μέσο όρο.