Οι έρευνες για απάτη ενυπόθηκων δανείων είναι δομημένες προσπάθειες για την εξέταση των συνθηκών που περιβάλλουν μια συγκεκριμένη υποθήκη ή ομάδα υποθηκών. Έρευνες αυτού του τύπου διεξάγονται μερικές φορές από επαγγελματίες του κλάδου των στεγαστικών δανείων, αλλά μπορεί επίσης να τις διαχειρίζονται κυβερνητικοί ή αξιωματούχοι επιβολής του νόμου, εάν υπάρχει υποψία ότι η έρευνα για απάτη περιλαμβάνει επιχείρηση μεγάλης κλίμακας. Οι ερευνητές υποθήκης προσπαθούν να εντοπίσουν την προέλευση οποιωνδήποτε παραγόντων που φαίνεται να είναι εκτός του πεδίου των νόμιμων συναλλαγών ενυπόθηκων δανείων και να προσδιορίσουν εάν υπάρχουν ενδείξεις απόπειρας απάτης. Όταν εξασφαλιστεί η απόδειξη της απάτης ενυπόθηκων δανείων, δεν είναι ασυνήθιστο για τους ερευνητές να παρέχουν τα αποδεικτικά στοιχεία σε αξιωματούχους επιβολής του νόμου, οι οποίοι στη συνέχεια μπορούν να λάβουν τα απαραίτητα μέτρα για τη συνέχιση του θέματος.
Το εύρος των ερευνών για απάτη ενυπόθηκων δανείων μπορεί να ποικίλλει από την εξέταση αμφισβητήσιμων δεδομένων σχετικά με έναν ενυπόθηκο οφειλέτη έως τη διερεύνηση των επιχειρηματικών πρακτικών και συναλλαγών ενός ενυπόθηκου δανειστή. Κατά την εξέταση των συνθηκών σχετικά με μια υποθήκη που χορηγήθηκε σε έναν οφειλέτη, το επίκεντρο της έρευνας θα είναι συχνά στον προσδιορισμό εάν εσκεμμένα παρασχέθηκαν εσφαλμένα δεδομένα στον δανειστή ή ακόμη και εάν τα σχετικά δεδομένα παραλείφθηκαν από τις πληροφορίες που παρέχονται από τον αιτούντα στεγαστικό δάνειο. Σε πολλά έθνη, η εσκεμμένη υποβολή ανακριβών πληροφοριών προκειμένου να ωφεληθεί από μια επιχειρηματική συναλλαγή θεωρείται απάτη και θα έκανε τον οφειλέτη ανοιχτό σε δίωξη για τις ενέργειές του.
Με παρόμοιο τρόπο, οι έρευνες για απάτη ενυπόθηκων δανείων μπορούν επίσης να επικεντρωθούν στους δανειστές. Αυτό συμβαίνει μερικές φορές όταν τα παράπονα από πρώην πελάτες δείχνουν ότι κάτι σχετικά με τον τρόπο λειτουργίας της επιχείρησης δεν συμμορφώνεται με τα πρότυπα του κλάδου και τους κυβερνητικούς κανονισμούς. Σε αυτό το σενάριο, οι έρευνες διεξάγονται μερικές φορές από ομοσπονδιακούς νομικούς υπαλλήλους που είναι επιφορτισμένοι με το έργο της επίβλεψης τυχόν εμφανών παρατυπιών στον τρόπο με τον οποίο οι ενυπόθηκοι δανειστές λειτουργούν τις επιχειρήσεις τους, συμπεριλαμβανομένων των όρων και προϋποθέσεων που περιλαμβάνουν στις συμβάσεις υποθήκης τους. Όταν και όπως είναι απαραίτητο, μπορεί να εμπλέκονται τοπικές αρχές επιβολής του νόμου κατά τη διάρκεια της έρευνας, με όλους τους αξιωματούχους να υποχρεούνται να διεξάγουν τις προσπάθειές τους σύμφωνα με τους ισχύοντες νόμους.
Δεν καταλήγουν όλες οι έρευνες για απάτη ενυπόθηκων δανείων στον εντοπισμό της παρουσίας απάτης για ενυπόθηκα δάνεια. Κατά καιρούς, οι έρευνες μπορεί να αποκαλύψουν στοιχεία ότι έγιναν σφάλματα χωρίς καμία προσπάθεια εξαπάτησης. Σε αυτήν την περίπτωση, ενδέχεται να επιβάλλονται πρόστιμα ή άλλες κυρώσεις, εάν οι περιστάσεις αξίζουν αυτού του τύπου δράση. Όπως και με τις μεθόδους που χρησιμοποιούνται σε όλες τις έρευνες για απάτη ενυπόθηκων δανείων, κάθε είδους τιμωρητική ενέργεια που προκύπτει από αυτές τις έρευνες πρέπει να καθορίζεται σύμφωνα με την τρέχουσα ισχύουσα νομοθεσία.