Η επένδυση φόρου είναι η πράξη αγοράς μιας φορολογικής υποχρέωσης από μια κομητεία ή άλλο διοικητικό όργανο με την προσδοκία απόδοσης. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι πωλήσεις φορολογικών δεσμεύσεων είναι ένας από τους τρόπους με τους οποίους οι κομητείες μπορούν να ανακτήσουν τα χρήματα που οφείλονται στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Συνήθως δίνεται στους ιδιοκτήτες ακινήτων μια χρονική περίοδος για να εξοφλήσουν τους αναδρομικούς φόρους που οφείλουν, οπότε και τα βάρη θα προσφερθούν προς πώληση. Αφού κάποιος αγοράσει ένα φορολογικό ενέχυρο, ο συνδεδεμένος ιδιοκτήτης ακινήτου χρωστάει σε αυτό το άτομο αντί στον νομό. Είναι δυνατό να κερδίσετε χρήματα από την επένδυση φόρου, εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου επιστρέψει το ενέχυρο με τόκους ή αθέτηση υποχρεώσεων και στη συνέχεια το ακίνητο πωληθεί.
Στις Ηνωμένες Πολιτείες, υπάρχουν δύο κοινές μέθοδοι που μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι κομητείες για να ανακτήσουν τους φόρους ιδιοκτησίας. Μία μέθοδος περιλαμβάνει την οριστική κατάσχεση και πώληση της εν λόγω περιουσίας. Το άλλο είναι η πώληση του σχετικού ενεχύρου. Αυτή η δεύτερη μέθοδος συνήθως περιλαμβάνει μια δημοπρασία όπου τα άτομα μπορούν να υποβάλουν προσφορά για το δικαίωμα ανάληψης του ενεχύρου και τελικά είσπραξης από αυτό. Αυτές οι δημοπρασίες είχαν παραδοσιακό φυσικό χαρακτήρα, αν και πολλές κομητείες τις έχουν μεταφέρει στο διαδίκτυο για να προσεγγίσουν ένα ευρύτερο κοινό πιθανών επενδυτών.
Η διαδικασία αγοράς ενός φορολογικού ενεχύρου σε δημοπρασία μπορεί να διαφέρει μεταξύ της κομητείας. Ορισμένες κομητείες επιτρέπουν στους επενδυτές να υποβάλλουν προσφορές για κάθε προνόμιο, με βάση το ποσοστό απόδοσης που είναι διατεθειμένοι να αποδεχθούν. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ένας επενδυτής μπορεί να δεχτεί ακόμη και μηδενικό επιτόκιο, αν και αυτό δεν είναι πολύ συνηθισμένο. Άλλες κομητείες επιτρέπουν στους επενδυτές να υποβάλλουν προσφορές με βάση το ποσό του ασφάλιστρου που θα πληρώσουν πάνω και πέρα από το ποσό που στην πραγματικότητα οφείλεται στο εμπόδιο. Οι περισσότερες άλλες περιοχές χρησιμοποιούν κάποια μορφή διατεταγμένης ή τυχαιοποιημένης διαδικασίας.
Δεδομένου ότι η επένδυση φορολογικής δέσμευσης περιλαμβάνει την προσδοκία ενός λογικού ποσοστού απόδοσης, υπάρχουν συνήθως δύο τρόποι με τους οποίους μπορούν να αντληθούν χρήματα από αυτή τη διαδικασία. Ο πρώτος τρόπος περιλαμβάνει τον ιδιοκτήτη του ακινήτου να πληρώσει τελικά τους φόρους του. Εκτός από το οφειλόμενο ποσό επί της δέσμευσης, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει συνήθως να πληρώσει τόκους. Εάν ένα ασφάλιστρο καταβλήθηκε σε δημοπρασία, ορισμένες κομητείες απαιτούν επίσης να επιστραφεί αυτό το ποσό.
Ο άλλος τρόπος για να βγάλετε κέρδος από την επένδυση φορολογικών δεσμεύσεων είναι εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αθετήσει. Εάν λήξει η επιτρεπόμενη προθεσμία για την αποπληρωμή, ο επενδυτής μπορεί συνήθως να αποκλείσει το ακίνητο και να λάβει μια πράξη αποχώρησης. Σε αυτό το σημείο ο επενδυτής μπορεί να είναι ελεύθερος να κάνει οτιδήποτε με το ακίνητο, το οποίο περιλαμβάνει το δικαίωμα να το πουλήσει με σκοπό το κέρδος.
Υπάρχει επίσης μια σειρά από πιθανά ζητήματα που σχετίζονται με την επένδυση φορολογικών ενοχών. Εάν ο επενδυτής αποτύχει να λάβει μέτρα σχετικά με το εμπράγματη δέσμευση την κατάλληλη στιγμή, συνήθως θα εξοφληθεί χωρίς να καταβληθούν πληρωμές. Ο επενδυτής μπορεί επίσης να μείνει χωρίς τίποτα, εάν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου κήρυξε πτώχευση, καθώς το δικαστήριο μπορεί να μειώσει το επιτόκιο ή να ακυρώσει εντελώς τη δέσμευση.