Η δουλειά ενός εξεταστή τίτλου είναι να διεξάγει έρευνα σχετικά με το ιστορικό ενός ακινήτου, προκειμένου να βρει πληροφορίες σχετικά με τον τίτλο της γης. Αυτό θα περιλαμβάνει γενικά την απόκτηση αρχείων για προηγούμενους και τρέχοντες ιδιοκτήτες, καθώς και τον τρόπο πώλησης ή απώλειας της γης από κάθε ιδιοκτήτη. Οι εξεταστές τίτλου συνεργάζονται επίσης με αγοραστές σπιτιού και πωλητές για να διασφαλίσουν ότι η συναλλαγή εξελίσσεται ομαλά ή για να βοηθήσουν εάν προκύψουν προβλήματα. Πολλοί εξεταστές τίτλου προσλαμβάνονται ιδιωτικά από αγοραστές ή πωλητές, τράπεζες, εταιρείες δανεισμού και μεσιτικά γραφεία.
Πολλές φορές ένας εξεταστής τίτλου είναι επίσης δικηγόρος που ειδικεύεται στην ακίνητη περιουσία. Αυτό θα του επιτρέψει όχι μόνο να αναζητήσει πληροφορίες για έναν τίτλο, αλλά να εκπροσωπήσει έναν αγοραστή ή πωλητή με ένα πρόβλημα που μπορεί να προκύψει. Για παράδειγμα, τα σπίτια και τα οικόπεδα που αγοράζονται σε φορολογικό πλειστηριασμό πωλούνται συχνά χρησιμοποιώντας έναν τίτλο γρήγορης αξίωσης. Πρόκειται για τίτλο ή πράξη που αναφέρει ουσιαστικά ότι ο ιδιοκτήτης πουλά όποιο τμήμα της γης κατέχει νόμιμα.
Για να διευκρινίσουμε, εάν ένας άντρας αγοράσει ένα ακίνητο σε φορολογικό πλειστηριασμό και στη συνέχεια πουλήσει τη γη χρησιμοποιώντας μια πράξη ταχείας απαίτησης, παραιτείται από τα δικαιώματά του στη γη όπως θα έκανε σε μια κανονική πώληση. Ωστόσο, ο πρώην ιδιοκτήτης μπορεί να εξακολουθήσει να μπορεί να διεκδικήσει το ακίνητο εάν πληρώσει τους όποιους φόρους υπερημερίας οφείλονταν μαζί με την τιμή αγοράς. Οι περισσότεροι αγοραστές σπιτιού δεν θα αγόραζαν εν γνώσει τους ένα κομμάτι γης που δεν ανήκει ολοκληρωτικά στον πωλητή, οπότε ένας εξεταστής τίτλου μπορεί να βρει αυτές τις πληροφορίες πριν από το κλείσιμο.
Ο εξεταστής τίτλου μπορεί επίσης να προσφέρει συμβουλές σε κάποιον που έχει ήδη αγοράσει γη χωρίς σαφή τίτλο. Αυτό συμβαίνει συχνότερα όταν το ακίνητο αγοράζεται με μετρητά και όχι με τραπεζικό δάνειο, επειδή οι περισσότερες τράπεζες απαιτούν να ολοκληρωθεί η αναζήτηση τίτλου πριν από την οριστικοποίηση του δανείου. Εάν ο εξεταστής του τίτλου είναι επίσης δικηγόρος, μπορεί να βοηθήσει τον ιδιοκτήτη στο δικαστήριο να εκκαθαρίσει τον τίτλο ή να συμβιβαστεί με οποιονδήποτε μπορεί να έχει αξίωση για το ακίνητο.
Οι τράπεζες και οι δανειστές βασίζονται επίσης στην τεχνογνωσία ενός εξεταστή τίτλου πριν εγκρίνουν ένα δάνειο για την αγορά ακινήτου. Ο εξεταστής βεβαιώνεται ότι ο τίτλος είναι καθαρός, χωρίς κρίσεις ή εμπράγματα εναντίον του εντός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου. Αυτό είναι σημαντικό και για τους αγοραστές κατοικιών, επειδή ένας καθαρός τίτλος θα τους επιτρέπει συνήθως να λάβουν ασφάλιση τίτλου. Με αυτόν τον τρόπο, τυχόν ζητήματα που προκύπτουν αργότερα θα καλυφθούν.