Un HELOC, sau o linie de credit cu capital propriu, este un tip de credit ipotecar. Ca și în cazul tuturor tipurilor de împrumuturi, cu cât rata dobânzii și condițiile împrumutului sunt mai bune, cu atât împrumutatul va trebui să plătească mai puțin creditorului pe durata împrumutului. Pentru a înțelege cum să obțineți cele mai bune rate HELOC, poate fi util să înțelegeți cum funcționează o linie de credit cu capital propriu.
Când un împrumutat deschide un HELOC, el accesează capitalul propriu din casa lui. Echitatea este diferența dintre valoarea unei proprietăți și ceea ce se datorează. O casă care valorează în prezent 100,000 USD (USD) cu un împrumut ipotecar de 75,000 USD are capital propriu de 25,000 USD.
O linie de credit cu capital propriu funcționează la fel ca un card de credit. Un împrumutat cu capital propriu de 25,000 USD în locuința sa poate fi în măsură să închidă o linie de credit cu capital propriu de până la 25,000 USD. Odată ce un HELOC este deschis, împrumutatul poate accesa fonduri până la suma maximă a liniei de credit. La fel ca un card de credit, împrumutatului i se percepe dobândă pentru orice sumă accesată de la linia de credit. Dacă nu se accesează nicio sumă și este disponibilă întreaga sumă a HELOC, atunci împrumutatul nu plătește, în general, dobândă.
În cazul în care diferă de un card de credit este cu un HELOC, împrumutatul poate accesa fondurile doar pentru o anumită perioadă de timp. Aceasta se numește perioada de tragere la sorti. Odată ce expiră această perioadă, fondurile nu mai sunt accesibile, iar împrumutatul trebuie să ramburseze suma restantă datorată.
Pentru a obține cele mai bune rate HELOC, un împrumutat ar trebui să aibă un istoric de credit pozitiv și un scor de credit bun. În timp ce scorul de credit și istoricul este un factor important în toate creditele ipotecare, este deosebit de critic cu un HELOC. Motivul pentru aceasta este că un HELOC este de obicei a doua ipotecă pentru o casă și este considerată subordonată primei ipoteci. În cazul în care un împrumutat nu respectă ipoteca și creditorul este obligat să execute silite și să vândă locuința, împrumutătorul care deține prima ipotecă are primul drept la oricare dintre fondurile din vânzarea locuinței.
Dacă mai există venituri rămase după ce primul deținător ipotecar a fost achitat, atunci împrumutătorul cu ipoteca subordonată este plătit. Adesea, creditorul cu ipoteca subordonată nu este achitat integral sau deloc, creând o pierdere financiară pentru creditor. Acest lucru face din HELOC un împrumut mai riscant pentru un creditor decât un credit ipotecar convențional. Prin urmare, un creditor va avea, în general, cerințe de credit mai stricte pentru un HELOC decât pentru un împrumut convențional.
Pentru a obține cele mai bune tarife HELOC, este, de asemenea, important să aveți capitaluri proprii în casă. Creditorii se uită la ceva cunoscut sub numele de împrumut la valoare (LTV) și împrumut la valoare combinat (CLTV). Loan to value se calculează prin împărțirea sumei unui credit ipotecar la valoarea locuinței. De exemplu, dacă un credit ipotecar este egal cu 80,000 USD și valoarea unei case este de 100,000 USD, împrumutul ipotecar are un LTV de 80%.
CLTV se calculează însumând toate împrumuturile asociate unei proprietăți și împărțind acest număr la valoarea proprietății. Dacă o casă are un prim credit ipotecar de 80,000 USD și un al doilea credit ipotecar de 10,000 USD, CLTV ar fi egal cu 90%. Pentru a obține cele mai bune rate HELOC, este util să aveți sume LTV și CLTV mai mici, deoarece cu cât aceste două numere sunt mai mari, cu atât riscul pentru creditor este mai mare. Mulți creditori au chiar și maxime LTV și CLTV pentru împrumuturile lor.
În cele din urmă, împrumutatul care dorește să găsească cele mai bune rate HELOC este încurajat să-și ia timp să cerceteze și să ia în considerare o varietate de creditori diferiți. Se recomandă ca împrumutatul să informeze potențialii creditori că face cumpărături și că caută cea mai bună rată a dobânzii și termenii. Multe site-uri web oferă o listă a ratelor dobânzilor actuale oferite de creditorii majori și unele chiar vor trimite cererile de împrumut ale clienților către diferiți creditori, determinând creditorii să concureze unul împotriva celuilalt pentru afacere.