Umowa hipotetyczna to umowa między dłużnikiem a pożyczkodawcą, w której dłużnik zastawia jakiś rodzaj aktywów jako zabezpieczenie pożyczki, bez faktycznego dostarczania tego zabezpieczenia pożyczkodawcy. Często umowa przewiduje ustanowienie zastawu na majątku do czasu całkowitej spłaty kredytu. Jednym z najczęstszych przykładów umowy hipotecznej są hipoteki, w których przedmiotem zabezpieczenia jest zakupiona nieruchomość. Termin ten jest również używany do opisania umowy, która reguluje ustanowienie rachunku zabezpieczającego u brokera. W tym konkretnym scenariuszu umowa hipotetyczna jest często nazywana umową marży.
W każdym z tych dwóch scenariuszy umowa hipoteki pomaga zmniejszyć ryzyko podejmowane przez pożyczkodawcę. To z kolei zwiększa szanse, że pożyczkodawca zdecyduje się na prowadzenie interesów z dłużnikiem, ponieważ potencjał do skorzystania z przedłużenia kredytu lub linii kredytowej na rachunku marży jest większy. Jednocześnie dłużnik może korzystać z przedmiotu zastawu nawet w przypadku dotrzymania zobowiązania wobec dłużnika.
Rodzaj stosowanego zabezpieczenia często zależy od sytuacji, w której zawierana jest umowa hipoteki. Na przykład, jeśli umowa dotyczy zakupu nieruchomości, dłużnik zastawia nabytą nieruchomość na wsparcie kredytu. W niektórych przypadkach pożyczkodawca może przyjąć jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego inną nieruchomość, która jest obecnie wolna od jakichkolwiek zastawów lub innych zobowiązań. W przypadku, gdyby dłużnik nie dokonał terminowych płatności i ostatecznie nie spłacił hipoteki, warunki umowy hipotecznej pozwalają kredytodawcy przejąć kontrolę nad zastawioną nieruchomością i sprzedać ją w celu umorzenia całości lub przynajmniej części niespłaconego długu. Należy zauważyć, że jeśli późniejsza sprzedaż nieruchomości nie generuje wystarczających przychodów, aby pokryć saldo należności na koncie dłużnika, pożyczkodawca często ma swobodę podjęcia dodatkowych działań prawnych w celu odzyskania reszty, być może poprzez zajęcie wynagrodzenia dłużnik.
W podobny sposób umowa hipoteki związana z rachunkiem depozytowym wymaga również zastawienia aktywów, których może domagać się broker w przypadku, gdyby inwestor nie spłacił środków pożyczonych na depozyt zabezpieczający zgodnie z warunkami. Zazwyczaj zastawione aktywa to konkretnie zidentyfikowane papiery wartościowe przechowywane na rachunku inwestora, przy czym liczba zastawionych akcji jest również określana jako część warunków umowy. W przypadku, gdy inwestor z jakiegokolwiek powodu nie jest w stanie spłacić pożyczonego depozytu zabezpieczającego, broker ma prawo dochodzić prawa własności tych zastawionych papierów wartościowych w celu spłaty zadłużenia. Jeżeli aktualna wartość rynkowa tych zastawionych aktywów nie pokrywa całkowitej kwoty należnej kwoty depozytu zabezpieczającego, broker może mieć prawo nie zezwolić inwestorowi na ponowne kupowanie depozytu zabezpieczającego do czasu uregulowania pozostałego salda. Może to być zarządzane poprzez dobrowolną sprzedaż innych papierów wartościowych brokerowi lub zapewnienie płatności gotówkowej, która powoduje spłatę należnego salda w całości.