Deflacja zadłużenia, znana również jako deflacja zabezpieczenia lub najgorsza deflacja, to sytuacja, w której wartość aktywów używanych jako zabezpieczenie pożyczki spada. W takim przypadku pożyczkodawca może uznać za konieczne dostosowanie warunków i postanowień pożyczki w celu utrzymania stopnia ryzyka w akceptowalnym zakresie. Podczas gdy pożyczkodawcy zazwyczaj starają się uniknąć przyjęcia zabezpieczenia, które wykazuje pewien potencjał utraty wartości w okresie trwania pożyczki, nawet aktywa, które prawdopodobnie wzrosną pod względem wartości, mogą paść ofiarą deflacji zadłużenia w odpowiednich okolicznościach.
Jednym ze sposobów zrozumienia wpływu deflacji zadłużenia jest rozważenie przyznania kredytu hipotecznego na zakup domu. W momencie zatwierdzenia kredytu wartość rynkowa domu jest nieco wyższa niż całkowita kwota kredytu hipotecznego. Mając to na uwadze, pożyczkodawca jest skłonny przyjąć kupowaną nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu. W wielu sytuacjach wartość nieruchomości z biegiem lat będzie rosła lub przynajmniej utrzymała swoją początkową wartość. W rezultacie pożyczkodawca jest bezpieczny, wiedząc, że nawet jeśli właściciel domu nie spłaca kredytu hipotecznego, nieruchomość może zostać sprzedana, a saldo należne z tytułu kredytu odzyskane.
Jeśli ta nieruchomość zacznie tracić na wartości, a nie wzrastać, pożyczkodawca porówna aktualną cenę rynkową, jaką nieruchomość może uzyskać, z pozostałym saldem hipoteki. Jeżeli tempo deflacji zadłużenia przyspiesza iw końcu przekracza wartość nieruchomości, to stawia to kredytodawcę w sytuacji wysokiego ryzyka, ponieważ nie ma już możliwości sprzedaży nieruchomości i pokrycia pozostałego salda kredytu hipotecznego. W tym momencie pożyczkodawca może podjąć próbę renegocjacji kredytu hipotecznego w celu zminimalizowania ryzyka, a nawet zażądać spłaty kredytu, jeśli przewiduje się, że nieruchomość będzie się dalej amortyzować, a ryzyko niewykonania zobowiązania jest bliskie.
Działania, które pożyczkodawca może podjąć, gdy wystąpi deflacja zadłużenia, będą regulowane przepisami wprowadzonymi przez agencje rządowe, które nadzorują zakup nieruchomości w granicach kraju, w którym zapisana jest hipoteka. W niektórych przypadkach możliwość wezwania kredytu hipotecznego jest ograniczona, ponieważ kredytodawca nie może wezwać kredytu hipotecznego do spłaty, dopóki wartość nieruchomości nie spadnie poniżej określonej kwoty lub właściciel domu faktycznie przegapi określoną liczbę kolejnych spłat kredytu. Tego rodzaju kontrole i salda pomagają zminimalizować możliwość wezwania kredytodawców do udzielenia kredytu hipotecznego w sytuacjach krótkoterminowych, które tymczasowo powodują utratę wartości zabezpieczenia, które ostatecznie odzyskuje po rozwiązaniu tych sytuacji. Przed zawarciem jakiejkolwiek umowy o kredyt hipoteczny, wnioskodawcy dobrze zrobią, aby dowiedzieć się, co kredytodawca może, a czego nie może zrobić, gdyby deflacja zadłużenia podważyła wartość aktywów lub aktywów wykorzystywanych jako zabezpieczenie kredytu.