Środki powiernicze to pieniądze odłożone na specjalnym rachunku powierniczym jako depozyt na daną sprzedaż lub transakcję. Istnieją dwie główne sytuacje, w których wymagany jest escrow: przy zakupie na aukcji lub przy sprzedaży gruntu. Celem rachunku escrow jest zapewnienie bezpieczeństwa pieniędzy do czasu wystąpienia określonego zdarzenia oraz działanie jako gwarancja sprzedającego rzeczy, którą kupujący jest rzeczywiście zainteresowany i może ją kupić.
W przypadku nieruchomości osoba składa ofertę na nieruchomość, zwykle działkę lub istniejący dom lub budynek. Osoba składająca ofertę zwykle uzależnia ją od wielu czynników. Nieprzewidziane okoliczności mogą obejmować inspekcję struktury lub nieruchomości, poszukiwanie tytułu w celu upewnienia się, że nieruchomość ma wolny i jasny tytuł oraz możliwość uzyskania przez kupującego zezwoleń lub finansowania. Kiedy kupujący składa tę warunkową ofertę, jeśli sprzedawca akceptuje, musi wycofać nieruchomość z rynku, podczas gdy kupujący zapewnia, że grunt spełnia jego potrzeby.
Aby sprzedający wycofał nieruchomość z rynku, musi wiedzieć, że kupujący ma środki na zapłacenie pieniędzy i że nabywca poważnie myśli o zrealizowaniu oferty. W rezultacie często wymagana jest kaucja lub zadatek. Pieniądze te są uważane za fundusze escrow, ponieważ są to pieniądze, które kupujący zapłaci sprzedającemu, jeśli kupujący nie wywiąże się ze swojej części umowy. Środki powiernicze są przechowywane na specjalnym rachunku, zwykle w biurze nieruchomości, a po zamknięciu transakcji środki powiernicze są wypłacane sprzedającemu. Jeśli transakcja nie zostanie zamknięta, ponieważ co najmniej jeden z warunków umowy nie zostanie spełniony, środki powiernicze są zwracane kupującemu.
Podobna przesłanka istnieje na aukcjach. Osoba kupująca przedmiot na aukcji może chcieć, aby przedmiot został wyceniony lub określono jego autentyczność przed zawarciem umowy. Kupujący zapłaci kaucję, która zostanie zdeponowana u osoby trzeciej. Po spełnieniu warunków — tj. uznaniu przedmiotu za autentyczny — pieniądze z rachunku powierniczego są następnie wypłacane sprzedającemu.