W kategoriach finansowych odsetki to ustalona kwota zapłacona za korzystanie z pieniędzy, zazwyczaj procent pożyczonych lub pożyczonych pieniędzy. Odsetki są płacone z dołu lub po fakcie, ponieważ są należne dopiero po wykorzystaniu pieniędzy. Odsetki przedpłacone to odsetki zapłacone przed terminem wymagalności. Jednym z najczęstszych miejsc, w których naliczane są odsetki z góry, jest uzyskanie kredytu hipotecznego na nieruchomość.
Odsetki od kredytu hipotecznego z góry są zwykle pobierane w momencie zamknięcia kredytu hipotecznego i obejmują kwotę odsetek, które będą należne za pozostałą część miesiąca, w którym kredyt zostanie zamknięty. Na przykład, jeśli pożyczka zostanie zamknięta 15 października, agent pożyczkowy wstrzyma odsetki od 15 października do 31 października, które normalnie byłyby należne w dniu płatności 1 listopada. Nowe pożyczki zwykle nie wymagają jednak spłaty do końca pierwszego pełnego miesiąca, czyli w powyższym przypadku 1 grudnia. Daje to pożyczkodawcy czas na założenie konta i rozpoczęcie regularnych płatności.
Inną formą przedpłaconych odsetek naliczanych od niektórych transakcji dotyczących nieruchomości są punkty dyskontowe lub opłaty za udzielenie kredytu. Punkty to tak naprawdę odsetki płacone z góry w celu obniżenia stawki lub uzyskania niższego oprocentowania kredytu hipotecznego. Mogą one być naliczane zarówno od nowych zakupów, jak i refinansowanych kredytów hipotecznych i są oparte na procent kwoty kredytu hipotecznego. Jeśli pożyczkodawca pobiera trzy punkty od kredytu hipotecznego w wysokości 100,000 3,000 dolarów amerykańskich (USD), wówczas pobiera z góry spłacone odsetki w wysokości XNUMX USD.
Jednak osoba powinna być bardzo ostrożna, zgadzając się na wypłatę punktów. W USA przeciętny właściciel domu przeprowadza się lub refinansuje w ciągu pięciu lat. Ważne jest, aby obliczyć różnicę w wysokości odsetek, które byłyby płacone od pożyczki bez stawki zdyskontowanej i porównać ją z kwotą odsetek, które byłyby płacone według nowej stawki powiększonej o kwotę wpłaconą w punktach.
Niektóre kraje, takie jak Belgia, Dania, Grecja, Irlandia, Włochy, Holandia, Norwegia, Szwecja, Szwajcaria i Stany Zjednoczone, umożliwiają odliczenie podatku dochodowego od spłat odsetek od kredytu hipotecznego zarówno osobom fizycznym, jak i firmom. Inne jurysdykcje, takie jak Wielka Brytania, zezwalają na odliczanie odsetek od kredytu hipotecznego tylko dla firm. Co do zasady jednak odliczenie nie obejmuje odsetek przedpłaconych z góry, a jedynie te odsetki, które należało naliczyć za bieżący rok. Przedpłacone odsetki będą podlegać odliczeniu w roku, w którym powinny były zostać naliczone.
Kodeks podatkowy Stanów Zjednoczonych czyni jeden wyjątek od tej zasady, mając do czynienia z przedpłaconymi odsetkami w postaci punktów dyskontowych zapłaconych na kredyt hipoteczny w celu zabezpieczenia osobistego miejsca zamieszkania. Jeśli jest to zakup początkowy, podatnik ma możliwość ubiegania się o wszystkie punkty zapłacone w roku zakupu lub amortyzowania punktów przez okres trwania kredytu hipotecznego lub do momentu spłaty kredytu hipotecznego. Punkty zapłacone za nieruchomość biznesową lub wynajmowaną lub w celu refinansowania zamieszkania osobistego muszą być amortyzowane.