Akt powierniczy to dokument podobny do hipoteki, który zabezpiecza kredyt dla potencjalnego nabywcy domu, przy czym dom pełni rolę zabezpieczenia. Umowy te, które obejmują stronę trzecią nadzorującą pożyczkę, są używane w niektórych stanach w Stanach Zjednoczonych i mogą być kupowane i sprzedawane przez pożyczkodawców. Pożyczkodawca, który posiada akt powierniczy, może umieścić zastaw na domu, jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze spłaty kapitału lub należnych odsetek. W takich przypadkach pożyczkodawca ma wtedy prawo przejąć dom od pożyczkobiorcy, a nawet go sprzedać.
Kiedy większość ludzi decyduje się na zakup domu, robi to z powodu braku kapitału, aby od razu kupić dom za cenę wywoławczą. Aby rozwiązać ten problem, zabezpieczają pożyczkę, która daje im pieniądze na zakup, jednocześnie obiecując spłatę pożyczki w określonym czasie. Najczęstszym sposobem osiągnięcia tego jest kredyt hipoteczny, ale w niektórych stanach USA często stosuje się akt powierniczy wraz ze standardową umową kredytową. Jest to zasadniczo dokument, który określa warunki umowy.
Proces ten różni się od typowej umowy kredytu hipotecznego tym, że obejmuje stronę trzecią, która go nadzoruje. W typowym akcie powierniczym pożyczkobiorca jest wymieniony jako powiernik, czyli osoba udzielająca spłaty pożyczki. Pożyczkodawca jest wymieniony jako beneficjent, ponieważ ma otrzymać płatność od pożyczkobiorcy. Wreszcie istnieje również strona trzecia, zwana powiernikiem, która zasadniczo zarządza umową między obiema stronami.
W większości przypadków powiernikiem będzie spółka tytułowa, która ma prawo przenieść tytuł własności na pożyczkodawcę w przypadku niewywiązania się przez pożyczkobiorcę z płatności. W tym momencie syndyk może zorganizować sprzedaż nieruchomości bez interwencji sądowej. Po otrzymaniu oficjalnego zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania kredytobiorca zwykle ma pewien czas, aby nadrobić zaległości.
W przeciwnym razie pożyczkodawca zasadniczo posiada akt i może ubiegać się o nieruchomość w wyniku aktu powierniczego. Pożyczkodawcy utrzymują niskie stopy procentowe, sprzedając te akty powiernicze innym pożyczkodawcom. Proces ten jest znany jako przypisanie aktu zaufania. Transakcja odbywa się w całości pomiędzy pożyczkodawcami i może nastąpić kilka razy w trakcie trwania pożyczki, chociaż nie ma to wpływu na wysokość zadłużenia pożyczkobiorcy ani czas spłaty pożyczki, ponieważ warunki te pozostają niezmienione.