W Stanach Zjednoczonych akt powierniczy (lub akt powierniczy) jest dowodem zadłużenia. Jest to zapis przeniesienia tytułu własności na osobę trzecią w celu zabezpieczenia. Jest to powszechna metoda finansowania nieruchomości w kilku stanach. Jest to również dokument zarejestrowany w rejestrach publicznych.
Akt powierniczy określa prawny opis nieruchomości, pożyczkobiorcę i pożyczkodawcę, kwotę pożyczki, datę powstania pożyczki i terminy zapadalności. Określa również opłaty za zwłokę, kary przedpłaty, regulowane lub stałe stopy procentowe oraz wszelkie procedury prawne lub przepisy i wymagania.
Podczas gdy większość stanów korzysta z kredytu hipotecznego, stany takie jak Kalifornia stosują akt powierniczy. Akt ten ustanawia powiernika jako posiadacza tytułu własności do czasu całkowitego uregulowania zobowiązania. Innymi słowy, istnieje system trójstronny: nabywca nieruchomości ubiegający się o pożyczkę, pożyczkodawca i powiernik, który w dobrej wierze posiada umowę powierniczą dla pożyczkodawcy i pożyczkobiorcy.
Często jako powiernik przypisywana jest firma tytułowa. Będą przechowywać dokument jako zabezpieczenie hipoteki lub firmy pożyczkowej. Kiedy nieruchomość zostanie spłacona, tytułowa spółka wyda akt powierniczy w formie aktu zwolnienia. W tym momencie tytuł własności zostaje przeniesiony na nabywcę, oznaczony jako „opłacony w całości”.
Spółka tytułowa jest cichym pojazdem w większości transakcji i działa niezależnie od nabywcy lub pożyczkodawcy. Tylko w przypadku niespłacenia pożyczki, wezmą aktywny rzut. W tym momencie powiernik złoży zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania, dając pożyczkobiorcy 90 dni na spłatę wszelkich zaległych płatności i kar. Po upływie tego czasu i 21-dniowym zawiadomieniu o publikacji w gazecie, powiernik ma prawo sprzedać nieruchomość i wykorzystać wpływy na spłatę pożyczkodawcy.
Podczas gdy akt powierniczy ustanawia tytuł do powiernika, nabywca nadal posiada prawa i przywileje nieruchomości. Główna różnica między hipoteką a umową powierniczą polega na tym, że dokument ten umożliwia powiernikowi bezpośrednie przejęcie nieruchomości. Nie muszą wnosić zaniechania do sądu.