W Stanach Zjednoczonych, gdy nieruchomość nabywana jest za pożyczone pieniądze – czyli kredyt hipoteczny – kredytodawca hipoteczny będzie umawiał się z kredytobiorcą nie tylko w sprawie okresowej spłaty kapitału i odsetek należnych od kredytu hipotecznego, ale także często wymagać utworzenia rachunku powierniczego do przechowywania miesięcznych składek od kredytobiorcy na przyszłą płatność składek na ubezpieczenie od ryzyka i podatków od nieruchomości. W wielu przypadkach kwoty te mogą być znaczne — w niektórych przypadkach nawet 10,000 XNUMX dolarów amerykańskich (USD) rocznie. Pożyczkobiorcy często chcą wiedzieć, czy mogą zarabiać na rachunkach powierniczych. Nie ma jednak jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie.
W Stanach Zjednoczonych 14 stanów wymaga, aby kredytodawcy hipoteczni płacili odsetki na rachunkach powierniczych pod pewnymi warunkami, a kredytobiorcy, którzy spełniają te warunki w tych stanach, nie muszą się tym przejmować. W niektórych z tych państw prawo określa minimalne oprocentowanie płatne na takich rachunkach, a w czasach, gdy panujące stopy procentowe są niskie, oprocentowanie rachunków powierniczych może być w rzeczywistości wyższe niż w przypadku rachunków oszczędnościowych i rachunków rynku pieniężnego.
Jednak pozostałe 36 stanów nie wymaga od pożyczkodawców płacenia odsetek na rachunkach powierniczych. Pożyczkobiorcy mogą zarabiać na funduszach escrow, ale jedynym sposobem, aby to zrobić, jest zamknięcie ich rachunków powierniczych i zapłacenie podatków od nieruchomości i składek ubezpieczeniowych w terminie. Większość pożyczkodawców hipotecznych pozwoli kredytobiorcom na zamknięcie rachunków powierniczych i opłacenie własnych rachunków ubezpieczeniowych i podatkowych, gdy ich kapitał własny – to znaczy różnica między wartością nieruchomości a saldem kredytu hipotecznego – wynosi co najmniej 20% wartości nieruchomości i ich kredytów ukończyli co najmniej rok bez żadnych opóźnień w płatnościach w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Niektórzy pożyczkodawcy będą mieć dodatkowe wymagania i mogą również wymagać od pożyczkobiorców uiszczenia opłaty za zamknięcie rachunku powierniczego.
Tak więc, ponieważ zazwyczaj na kredytobiorców będą nałożone dodatkowe koszty zamknięcia rachunków powierniczych, kredytobiorcy powinni określić, ile czasu zajmie osiągnięcie progu rentowności — czyli ile miesięcy lub lat zajmie naliczone odsetki na rachunku escrow. środki, aby przewyższyć kwotę utraconą na opłaty pożyczkodawcy. Na przykład przejmowanie odpowiedzialności za utrzymywanie środków powierniczych na własnym rachunku może nie być finansowo rozsądne, jeśli kredytobiorca planuje sprzedać nieruchomość przed osiągnięciem progu rentowności.
Kredytobiorca, który spełnia kwalifikacje i zdecyduje się zamknąć rachunek powierniczy, powinien założyć rzeczywisty rachunek – zwykle rachunek oszczędnościowy lub rachunek rynku pieniężnego lub krótkoterminowe certyfikaty depozytowe (CD), w banku lub kasie – w którym do przechowywania środków przed wypłatą do organu podatkowego lub firmy ubezpieczeniowej. W tym momencie rozważne jest również zbadanie możliwości zniżek lub kredytów, które mogą być dostępne w obu przypadkach, i skorzystanie z nich. Korzyścią dostępną dla kredytobiorców posiadających karty kredytowe, które wypłacają nagrody za wydane kwoty, jest to, że mogą oni obciążyć te karty swoimi rachunkami za ubezpieczenie i podatki. Zakładając, że natychmiast płacą firmie obsługującej karty kredytowe, mają dodatkową zaletę w postaci korzyści płynących z używania karty kredytowej.
Przejmowanie odpowiedzialności za opłacenie własnych składek ubezpieczeniowych i podatków od nieruchomości przynosi korzyści, zamiast zakładać, że kredytodawca hipoteczny odpowiednio zapłaci te rachunki. Pierwszym z nich jest absolutna wiedza, że rachunki są opłacane i że fundusze są odpowiednio rozliczane; problemy z rachunkami powierniczymi są jedną z głównych skarg amerykańskich właścicieli domów na kredytodawców hipotecznych. Ponadto ukrytą korzyścią z opłacania własnych składek ubezpieczeniowych i podatków od nieruchomości jest to, że po spłacie kredytu hipotecznego nie ma trudności z przeniesieniem odpowiedzialności za takie płatności na pożyczkodawcę. W niektórych przypadkach właściciele domów, których kredyty hipoteczne były na emeryturze, nie mieli zwyczaju opłacania składek ubezpieczeniowych właścicieli domów i nie opłacali ich, a firmy ubezpieczeniowe anulowały polisy z tytułu niepłacenia składek.