Współczynnik powierzchni podłogi (FAR) jest powszechnie używanym miernikiem nieruchomości. Jest to stosunek dostępnej powierzchni budynku do całkowitej powierzchni działki, na której znajduje się budynek. Czasami określany jako indeks powierzchni podłogi (FSI), FAR pomaga deweloperom i właścicielom nieruchomości komercyjnych określić, czy nieruchomość jest ekonomicznie opłacalna. Miasta i miasteczka często stosują ten stosunek również w swoich przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego. W wielu przypadkach pomiar ten służy do kontrolowania zatłoczenia lub wspomagania egzekwowania innych rozporządzeń miejskich.
Obliczenie współczynnika powierzchni budynku to proste zadanie. Weź całkowitą powierzchnię podłogi w konstrukcji i podziel ją przez powierzchnię działki budynku. Na przykład budynek o powierzchni 1,000 stóp kwadratowych (około 93 metrów kwadratowych) posadowiony na działce o powierzchni 2,000 stóp kwadratowych (około 186 metrów kwadratowych) miałby stosunek powierzchni około 0.5. Podobnie, pięciopiętrowy budynek, w którym każde piętro ma 200 stóp kwadratowych (około 19 metrów kwadratowych), miałby 1,000 stóp kwadratowych (około 93 metrów kwadratowych) powierzchni. Jeśli ten budynek stoi na działce o powierzchni 2,000 stóp kwadratowych (około 186 metrów kwadratowych), stosunek powierzchni również wyniósłby 0.5.
Często w przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego stosuje się współczynnik powierzchni. Ustawienie współczynnika powierzchni dla działki ustala całkowitą powierzchnię budynku, niezależnie od projektu budynku. Całkowita powierzchnia kwadratowa daje miastu lub miastu wskazanie usług komunalnych, które będą wymagane. Na przykład miasto lub miasteczko, które zna całkowitą powierzchnię budynku biurowego, może oszacować, ile wody będzie potrzebne do utrzymania użytkowników budynku.
Niektóre miasta wykorzystują ten wskaźnik również do egzekwowania inicjatyw dotyczących jakości życia. Na przykład nowy budynek w zatłoczonym obszarze miasta może mieć strefę o niskim współczynniku powierzchni. Aby to osiągnąć, projektant musiałby pozostawić na parceli dużą ilość wolnej przestrzeni. Podobnie niski wskaźnik powierzchni budynku w kraju zapewniłby odpowiedni parking. Pomogłoby to zapewnić sąsiadom, że nie będą przeszkadzać im samochody zaparkowane na ich ulicy.
Deweloperzy często wykorzystują wskaźnik powierzchni do określenia zdolności do generowania przychodów przez pustą działkę. Wyższy współczynnik powierzchni oznacza, że będzie więcej powierzchni do sprzedania lub wynajęcia najemcom. W ten sposób stosunek powierzchni może pomóc w ustaleniu, czy nowy projekt budowlany jest ekonomicznie opłacalny.
Dodatkowo programiści uwzględniają FAR w swoich planach projektowych. Załóżmy na przykład, że działka o powierzchni 1,000 stóp kwadratowych (około 93 metry kwadratowe) jest podzielona na strefy ze współczynnikiem powierzchni równym 0.5. Deweloper ma kilka możliwości. Potrafi zbudować jednopiętrową konstrukcję o powierzchni 500 stóp kwadratowych (około 46 metrów kwadratowych). Alternatywą byłby dwukondygnacyjny budynek, w którym każde piętro ma 250 stóp kwadratowych (około 23 metry kwadratowe). Mógłby również zaproponować czterokondygnacyjny budynek, w którym każde piętro miało 125 stóp kwadratowych (około 12 metrów kwadratowych). Wszystkie te budynki miałyby współczynnik powierzchni 0.5. Daje to deweloperowi dużą elastyczność w projektowaniu budynku. Może dodać podłogi do swojego projektu, zmniejszając powierzchnię podłogi.