Podejście dochodowe jest rodzajem procesu wyceny lub podejścia, które jest powszechnie stosowane przez rzeczoznawców podczas procesu wyceny wartości nieruchomości lub innych udziałów. Chociaż formuła stosowana jako część podejścia będzie się nieco różnić w zależności od rodzaju zaangażowanego gospodarstwa, ogólną ideą jest określenie, jakiego rodzaju dochodu lub zwrotu można racjonalnie oczekiwać z aktywów w określonym czasie. Inwestorzy często stosują podejście dochodowe, gdy rozważają potencjał nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych pod kątem poziomu dochodu, jaki można uzyskać z wynajmu lub dzierżawy nieruchomości.
W większości przypadków podejście dochodowe wykorzystuje metody, które należą do jednej z trzech różnych kategorii klas. Jedna metoda jest znana jako bezpośrednia kapitalizacja. Metoda ta polega na identyfikacji rocznego dochodu operacyjnego netto i podzieleniu go przez stopę kapitalizacji związaną z nieruchomością. Kwota rocznych przychodów operacyjnych netto obejmuje koszty utrzymania, ulepszenia nieruchomości, amortyzację, ubezpieczenie i wszelkie inne czynniki, które zmniejszą zyski związane z posiadaniem i użytkowaniem nieruchomości w przedsięwzięciu generującym przychody. Jeśli uzyskana liczba nie wskazuje, że nieruchomość przyniesie dochód przekraczający poziom niezbędny do obsługi przedsięwzięcia, inwestorzy prawdopodobnie będą szukać możliwości gdzie indziej.
Druga metoda podejścia dochodowego jest znana jako metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Tutaj chodzi o powiązanie rocznych przepływów pieniężnych ze stopą dyskontową w celu określenia stopy kapitalizacji. Różni się to od metody kapitalizacji bezpośredniej tym, że w obliczeniach nie stosuje się stopy rynkowej. W zależności od tego, czy celem jest wykorzystanie nieruchomości jako inwestycji w długim okresie, dochód operacyjny netto może, ale nie musi, być głównym czynnikiem w tej metodzie.
Mnożnik czynszu brutto to metoda w podejściu dochodowym, która uwzględnia przychody z czynszów i dzierżawy nieruchomości w porównaniu do ceny sprzedaży nieruchomości. W zależności od celów inwestora bardziej pomocne może być określenie stosunku rocznego czynszu do ceny sprzedaży lub wyliczenie stosunku ceny sprzedaży do miesięcznej kwoty najmu lub dzierżawy. Kiedy pojawia się pomysł kupna domów na wynajem lub apartamentowców jako długoterminowej inwestycji, ta metoda zapewnia szybki przegląd dochodu bazowego, jakiego można oczekiwać od nieruchomości. Często ta metoda jest stosowana w połączeniu z jedną z dwóch pozostałych metod w celu ustalenia, czy inwestycja jest naprawdę warta czasu i pieniędzy inwestora.