Trzy różne rodzaje podejść lub metod przeprowadzania oceny to podejście kosztowe, porównanie rynkowe i podejście dochodowe. Te podejścia to modele ekonomiczne, które reprezentują różne sposoby szacowania wartości nieruchomości. Rzeczoznawcy wykorzystują swoją wiedzę fachową, aby określić podejście, które jest najbardziej odpowiednie dla danego rodzaju nieruchomości. Wycena nieruchomości jest bardziej techniką niż faktycznym ćwiczeniem, a podejście wyceny zapewnia kontekst, w którym rzeczoznawca przedstawia swoją opinię eksperta.
Wartość nieruchomości można ostatecznie ustalić dopiero wtedy, gdy nieruchomość zostanie sprzedana. Do czasu dokonania faktycznego zakupu w celu ustalenia ceny, jaką rzeczywisty nabywca płaci na wolnym rynku, wszelkie dyskusje na temat wartości nieruchomości mają charakter spekulacyjny. Wycena próbuje wykorzystać modele wyceny do oszacowania wartości nieruchomości lub wartości, za jaką nieruchomość zostałaby sprzedana w określonych okolicznościach. Wartość nieruchomości nie zawsze jest równa cenie, którą nabywca zapłaciłby w obecnych lub przyszłych warunkach rynkowych, więc każda wycena jest wezwaniem eksperta pod pewnymi ograniczeniami.
Jednym z kluczowych ograniczeń jest podejście do wyceny. Rzeczoznawca musi zdecydować, która konstrukcja ekonomiczna może zapewnić najlepsze oszacowanie wartości. Decyzje o zastosowaniu jednego podejścia do wyceny, a nie innego, często zależą od rodzaju przedmiotowej nieruchomości i kontekstu, w jakim przeprowadzana jest wycena. Bardzo rzadko tylko jedno podejście szacunkowe jest jedynym sposobem wyceny nieruchomości.
Podejście kosztowe ustala wartość poprzez określenie rzeczywistego kosztu odtworzenia nieruchomości. Uwzględnia koszty zakupu gruntu i powiela ulepszenia przy użyciu aktualnie dostępnej siły roboczej i materiałów. Takie podejście do wyceny jest najczęściej stosowane w przypadku wyjątkowych nieruchomości oraz przez firmy ubezpieczeniowe przy ustalaniu struktury wypłaty wpływów z polisy. W tym przypadku pytanie o wycenę nie dotyczy tego, za co nieruchomość sprzedałaby się na wolnym rynku, ale czego potrzebowałby właściciel, aby odbudować dokładną strukturę.
Do wyceny mieszkań jednorodzinnych stosuje się porównanie rynkowe lub porównywalne podejście sprzedażowe. Ustala wartość, porównując nieruchomość z podobnymi nieruchomościami, które zostały niedawno sprzedane na lokalnym rynku. Każda nieruchomość jest funkcjonalnie i sytuacyjnie wyjątkowa i żadne porównanie podobnych nieruchomości nie może w pełni określić prawdopodobnej ceny sprzedaży. Rzeczoznawcy kierują się własnym osądem, aby wybrać porównywalne nieruchomości i oszacować wartość rynkową na podstawie rzeczywistej sprzedaży.
Podejście dochodowe ustala wartość nieruchomości na podstawie ekstrapolacji wartości bieżącego i przyszłego strumienia dochodów z nieruchomości. Takie podejście do wyceny jest najczęściej stosowane do wyceny nieruchomości komercyjnych, takich jak wielorodzinne budynki mieszkalne. Rzeczoznawcy biorą na przykład czynsz i wykorzystują jego aktualną wartość, prawdopodobny wskaźnik pustostanów i prawdopodobny wzrost stawki w czasie, aby uzyskać opinię eksperta na temat wartości nieruchomości.