Specjalna umowa gwarancyjna może ułatwić przeniesienie własności w niektórych rodzajach transakcji, jeśli obecny właściciel nie chce ręczyć za łańcuch tytułu u poprzednich właścicieli, ale zapewnia też mniej ogólną ochronę kupującego przed wadami tytułu niż ogólna umowa gwarancyjna . Chociaż ten rodzaj aktu prawnego nie jest odpowiedni dla zwykłej transakcji dotyczącej nieruchomości mieszkalnej, spełnia on potrzebę, gdy mamy do czynienia z nieruchomościami mieszkalnymi i komercyjnymi w trudnej sytuacji. Dopóki kupujący jest świadomy zarówno zalet, jak i wad korzystania ze specjalnej umowy gwarancyjnej, może korzystać z jej ułatwień, uzyskując dodatkowe ubezpieczenie chroniące przed ograniczoną gwarancją tytułu prawnego.
Kiedy właściciel sprzedaje nieruchomość, podpisywany przez niego akt zawiera gwarancje dotyczące jakości i zakresu jego własności. Z nieruchomością mogą być związane długi, takie jak hipoteki i zastawy, które stają się częścią tytułu własności do czasu zaspokojenia długu. Te długi są związane z własnością, a nie z właścicielem, jeśli nieruchomość jest sprzedawana. Długie są czasami nieprawidłowo rejestrowane zgodnie z wymogami prawa, więc kupujący wymaga od sprzedawcy zagwarantowania, że rejestr publiczny zawiera wszystkie istniejące obciążenia.
Dwa rodzaje umów gwarancyjnych to ogólna umowa gwarancyjna i specjalna umowa gwarancyjna. Sprzedający, którzy wystawiają ogólne umowy gwarancyjne na sprzedaż rzeczy, gwarantują, że nie ma innych wad tytułowych niż te, które zostały ujawnione. Specjalna umowa gwarancyjna zapewnia jedynie ograniczoną gwarancję dotyczącą tytułu. Przy tego typu aktach właściciel gwarantuje jedynie, że nie obciążył nieruchomości. Nie składa żadnych roszczeń dotyczących niczego, co mogło się wydarzyć, zanim został właścicielem.
Specjalne umowy gwarancyjne zazwyczaj nie są wystarczające w przypadku zwykłej transakcji dotyczącej nieruchomości mieszkalnej. Spółki tytułowe zwykle nie chcą wystawiać ubezpieczenia bez dodatkowej ochrony zapewnianej przez ogólną umowę gwarancyjną. Istnieją pewne przypadki, w których skorzystanie ze specjalnej umowy gwarancyjnej jest zaletą i faktycznie ułatwia sprzedaż, np. sprzedaż z wykluczeniem. Banki lub firmy finansowe, które przejmą nieruchomość, będą udzielać gwarancji tylko na tytuł własności od momentu, w którym przejął w posiadanie.
Specjalna umowa gwarancyjna może być zaletą w postępowaniu egzekucyjnym. Gdyby bank musiał gwarantować łańcuch własności, skomplikowałby i wydłużył czas potrzebny na sfinalizowanie sprzedaży z wykluczeniem. Kupujący wie, że nieruchomość miała czysty tytuł własności i miała obowiązującą polisę ubezpieczeniową przed przejęciem. Musi tylko upewnić się, że właściciel, który nie wywiązał się ze zobowiązania, nie obciążał dalej nieruchomości, badając akta publiczne, aby uzyskać prawie takie same gwarancje, wykonując pewne czynności prawne, jak w przypadku ogólnego aktu gwarancyjnego.