Η εξυπηρέτηση των δανείων εκτελείται τόσο από τράπεζες όσο και από τρίτες εταιρείες που ειδικεύονται στη διαδικασία είσπραξης έγκαιρων πληρωμών για το κεφάλαιο και τους δεδουλευμένους τόκους για ένα στεγαστικό δάνειο. Γενικά, αυτές οι εταιρείες ειδικεύονται στη διαχείριση δανείων σε κίνδυνο, δηλαδή δάνεια που δείχνουν ότι ο δανειολήπτης κινδυνεύει να αθετήσει τους όρους της σύμβασης. Ο υπεύθυνος εξυπηρέτησης δανείου γενικά εκχωρείται το δάνειο πριν το δάνειο πέσει σε κατάσταση αθέτησης υποχρέωσης.
Η εταιρεία που εξυπηρετεί το δάνειο παίρνει συνήθως ένα ποσοστό του συνολικού οφειλόμενου υπολοίπου του δανείου όταν ολοκληρώσει τη διαδικασία εξυπηρέτησης του δανείου και είσπραξης του οφειλόμενου υπολοίπου για τον δανειστή σε κάθε περίοδο πληρωμής. Αυτό το ποσοστό είναι ο τρόπος με τον οποίο η υπηρεσία δημιουργεί εισόδημα. Δεδομένου ότι οι διαφορετικοί τύποι δανείων έχουν διαφορετικά επιτόκια και κεφαλαία, αλλά γενικά είναι όλα υποθήκες, η εξυπηρέτηση δανείων μπορεί να είναι μια σχετικά προσοδοφόρα επιχείρηση. Όσο περισσότερη αλληλεπίδραση απαιτείται μεταξύ του φορέα εξυπηρέτησης του δανείου και του δανειολήπτη, τόσο υψηλότερο είναι το ποσοστό που συγκεντρώνει ο εξυπηρετητής του δανείου.
Ορισμένες εταιρείες εξυπηρέτησης δανείων κάνουν το μεγαλύτερο μέρος της δραστηριότητάς τους σε δάνεια που έχουν ήδη διαπιστωθεί ότι βρίσκονται σε κατάσταση αθέτησης λόγω χρόνιων καθυστερήσεων πληρωμών από τον δανειολήπτη ή λόγω αδυναμίας πληρωμής ως προάγγελος του αποκλεισμού. Αυτή η διαδικασία ονομάζεται Εξειδικευμένη Εξυπηρέτηση Δανείου. Χρειάζονται πιο εντατικές τακτικές σε αυτές τις περιπτώσεις για να ανακτηθεί το υπόλοιπο του υπάρχοντος δανείου.
Για εξειδικευμένες θέσεις εργασίας, οι διαχειριστές δανείων συχνά επιτυγχάνουν υψηλότερο ποσοστό του συνολικού υπολοίπου που οφείλεται στο δάνειο. Αυτός ο τύπος εξυπηρέτησης είναι στην πραγματικότητα πιο δημοφιλής, επειδή οι περισσότεροι εξειδικευμένοι εξυπηρετητές δανείων είναι πρόθυμοι να συνεργαστούν με δανειολήπτες για να λάβουν τις μηνιαίες πληρωμές. Ενδέχεται να επιβληθούν σχέδια για την επαναφορά των στεγαστικών δανείων στην τρέχουσα κατάσταση προτού δημιουργηθεί ένα σχέδιο πληρωμής μεταξύ του αρχικού δανειολήπτη και του δανειστή.
Οι δανειολήπτες με τους οποίους έχει έρθει σε επαφή μια εταιρεία που ειδικεύεται στην εξυπηρέτηση δανείων συχνά δεν αντιλαμβάνονται τη σοβαρότητα της κατάστασης στην οποία βρίσκονται, επομένως οι εταιρείες εξυπηρέτησης δανείων έχουν λάβει την πλήρη εξουσία που ανήκει στους περισσότερους δανειστές οργανισμούς που τους προσλαμβάνουν. Αυτοί οι σέρβις μπορούν έτσι να χειριστούν το σύνολο της διαδικασίας είσπραξης, μέχρι την πράξη του αποκλεισμού του ακινήτου. Οι περισσότερες εταιρείες εξυπηρέτησης δανείων είναι πρόθυμες να το κάνουν αυτό, επειδή οι εντατικές μέθοδοι που απαιτούνται για την ικανοποίηση των όρων του δανείου σημαίνει ότι η εταιρεία αποκτά υψηλότερο ποσοστό του συνολικού οφειλόμενου υπολοίπου.