Η προσέγγιση εισοδήματος είναι ένας τύπος διαδικασίας ή προσέγγισης αποτίμησης που χρησιμοποιείται συνήθως από τους εκτιμητές κατά τη διαδικασία αξιολόγησης της αξίας της ακίνητης περιουσίας ή άλλων εκμεταλλεύσεων. Ενώ ο τύπος που χρησιμοποιείται ως μέρος της προσέγγισης θα ποικίλλει κάπως ανάλογα με τον τύπο της συμμετοχής, η γενική ιδέα είναι να καθοριστεί ποιος τύπος εισοδήματος ή απόδοσης μπορεί εύλογα να αναμένεται από το περιουσιακό στοιχείο εντός μιας καθορισμένης χρονικής περιόδου. Οι επενδυτές συνήθως χρησιμοποιούν την προσέγγιση εισοδήματος όταν εξετάζουν τις δυνατότητες οικιστικών ή εμπορικών ακινήτων όσον αφορά το επίπεδο εισοδήματος που θα μπορούσε να προκύψει από την ενοικίαση ή τη μίσθωση του ακινήτου.
Ως επί το πλείστον, η εισοδηματική προσέγγιση χρησιμοποιεί μεθόδους που εμπίπτουν σε μία από τις τρεις διαφορετικές κατηγορίες τάξεων. Μια μέθοδος είναι γνωστή ως άμεση κεφαλαιοποίηση. Αυτή η μέθοδος περιλαμβάνει τον προσδιορισμό του ετήσιου καθαρού λειτουργικού εισοδήματος και τη διαίρεση του με το ποσοστό κεφαλαιοποίησης που σχετίζεται με το ακίνητο. Το ποσό του ετήσιου καθαρού λειτουργικού εισοδήματος περιλαμβάνει το κόστος συντήρησης, βελτιώσεις ακινήτων, αποσβέσεις, ασφάλιση και οποιονδήποτε άλλο παράγοντα που θα μειώσει τα κέρδη που σχετίζονται με την κατοχή και χρήση του ακινήτου σε μια επιχείρηση δημιουργίας εσόδων. Εάν ο αριθμός που προκύπτει δεν υποδεικνύει ότι το ακίνητο θα δημιουργήσει εισόδημα πάνω και πέρα από αυτό που απαιτείται για τη λειτουργία του εγχειρήματος, οι επενδυτές πιθανότατα θα αναζητήσουν ευκαιρίες αλλού.
Μια δεύτερη μέθοδος στην προσέγγιση εισοδήματος είναι γνωστή ως μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών. Εδώ, η ιδέα είναι να συσχετιστεί η ετήσια ταμειακή ροή με το προεξοφλητικό επιτόκιο προκειμένου να προσδιοριστεί το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης. Αυτό διαφέρει από τη μέθοδο άμεσης κεφαλαιοποίησης στο ότι δεν χρησιμοποιείται επιτόκιο που προέρχεται από την αγορά στον υπολογισμό. Ανάλογα με το αν ο στόχος είναι να χρησιμοποιηθεί το ακίνητο ως επένδυση μακροπρόθεσμα, το καθαρό λειτουργικό εισόδημα μπορεί να είναι ή να μην είναι σημαντικός παράγοντας σε αυτήν τη μέθοδο.
Ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου ενοικίου είναι μια μέθοδος στο πλαίσιο της εισοδηματικής προσέγγισης που λαμβάνει υπόψη τα έσοδα που παράγονται από ενοίκια και μισθώσεις ακινήτων σε σύγκριση με την τιμή πώλησης του ακινήτου. Ανάλογα με τους στόχους του επενδυτή, μπορεί να είναι πιο χρήσιμο να προσδιορίσετε την αναλογία μεταξύ του ετήσιου μισθώματος και της τιμής πώλησης ή να υπολογίσετε την αναλογία μεταξύ της τιμής πώλησης και του μηνιαίου ποσού μίσθωσης ή μίσθωσης. Όταν η ιδέα είναι να αγοράσετε ενοικιαζόμενα σπίτια ή πολυκατοικίες ως μακροπρόθεσμη επένδυση, αυτή η μέθοδος παρέχει ένα γρήγορο στιγμιότυπο του βασικού εισοδήματος που μπορεί να αναμένεται από το ακίνητο. Συχνά, αυτή η μέθοδος χρησιμοποιείται σε συνδυασμό με μία από τις άλλες δύο μεθόδους προκειμένου να καθοριστεί εάν η επένδυση αξίζει πραγματικά τον χρόνο και τα χρήματα του επενδυτή.