Η τιτλοποίηση είναι η διαδικασία συγκέντρωσης ή ομαδοποίησης διαφόρων τύπων χρεωστικών τίτλων με σκοπό την πώληση των μέσων σε μετρητά. Ως μέρος της διαδικασίας, η συνδυασμένη αξία της δέσμης χρεογράφων χρησιμοποιείται για τη μετατροπή της ομάδας σε έκδοση ομολόγων που μπορεί με τη σειρά της να αγοραστεί από τους επενδυτές. Γενικά, ένας διαχειριστής κάνει την αρχική αγορά του πακέτου και στη συνέχεια πουλά το ομόλογο σε έναν ή περισσότερους επενδυτές.
Το είδος των χρεογράφων που εμπλέκονται στην τιτλοποίηση δεν χρειάζεται να είναι παρόμοια χρέη προκειμένου να συμπεριληφθούν στη δέσμη. Μια συμφωνία τιτλοποίησης μπορεί να περιλαμβάνει ποικίλα χρέη όπως στεγαστικά δάνεια, δάνεια αυτοκινήτων ή χρέη πιστωτικών καρτών. Ουσιαστικά, το κύριο προσόν για συμπερίληψη είναι ότι οι χρεωστικοί τίτλοι που περιλαμβάνονται στη δέσμη θα συνεχίσουν να παράγουν έσοδα από τις πληρωμές που λαμβάνονται βάσει της αρχής του χρέους καθώς και από τυχόν τόκους που εφαρμόζονται στο ανεξόφλητο υπόλοιπο.
Μια στρατηγική συγκέντρωσης στεγαστικών δανείων αυτού του τύπου είναι σχετικά κοινή. Οι τράπεζες, οι εταιρείες χρηματοδότησης και οι κοινοπραξίες επενδυτών συχνά εμπλέκονται στη διαδικασία τιτλοποίησης. Για τους μεμονωμένους οφειλέτες, η μεταβίβαση στην κυριότητα του χρέους μπορεί να είναι απολύτως διαφανής ή να μην απαιτεί τίποτα περισσότερο από την αλλαγή της διεύθυνσης όπου γίνονται οι πληρωμές. Γενικά, ένα έργο τιτλοποίησης δεν οδηγεί σε αύξηση των επιτοκίων.
Η ομορφιά της χρήσης μιας διαδικασίας τιτλοποίησης για τη δημιουργία ενός τίτλου MBS ή υποθήκης είναι ότι η επένδυση θα δημιουργήσει μια τακτική ροή εσόδων για εκτεταμένη χρονική περίοδο. Οι επενδυτές λαμβάνουν αυτές τις ταμειακές ροές από τις πληρωμές επί των τόκων και του κεφαλαίου που πραγματοποιούν οι δανειολήπτες. Το MBS μπορεί να περιλαμβάνει τόσο στεγαστικά όσο και εμπορικά δάνεια.
Όπως συμβαίνει με κάθε τίτλο που υποστηρίζεται από περιουσιακά στοιχεία, υπάρχει κάποιο βαθμό κινδύνου για τον επενδυτή. Επειδή οι εκδόσεις ομολόγων υποστηρίζονται με χρεόγραφα, υπάρχει πάντα η πιθανότητα ένας ή περισσότεροι οφειλέτες να αθετήσουν τα δάνεια, τα στεγαστικά δάνεια ή το χρέος της πιστωτικής κάρτας. Ωστόσο, οι επενδυτές που περιλαμβάνουν τακτικά επενδύσεις τιτλοποίησης ως μέρος των επιχειρηματικών τους πρακτικών συνήθως λαμβάνουν μέτρα για να ελαχιστοποιήσουν την πιθανή απώλεια από μια αθέτηση, μερικές φορές συμπεριλαμβάνοντας κάποιο είδος διασφάλισης από την πλευρά του διαχειριστή στους όρους και τις προϋποθέσεις που ισχύουν για την πώληση. Αυτό μπορεί να βοηθήσει στην ελαχιστοποίηση των πιθανοτήτων κατοχής ενός μη ρευστοποιημένου περιουσιακού στοιχείου και να υποστεί ζημιά στο εγχείρημα.