Οι τίτλοι που υποστηρίζονται από εμπορικά στεγαστικά δάνεια είναι ένας τύπος επένδυσης όπου το εισόδημα προέρχεται από πληρωμές υποθηκών. Τα στεγαστικά δάνεια αφορούν εμπορικά ακίνητα, όπως κτίρια γραφείων και εργοστάσια, αντί για κατοικίες. Αυτό θεωρητικά μειώνει τον κίνδυνο για τους επενδυτές, καθώς οι εμπορικοί δανειολήπτες ενυπόθηκων δανείων είναι λιγότερο πιθανό από τους οικιακούς δανειολήπτες να αποπληρώσουν νωρίς τα δάνεια.
Μια εξασφάλιση με υποθήκη περιλαμβάνει ενυπόθηκους δανειστές, όπως οι τράπεζες, που εκποιούν τα δικαιώματα λήψης αποπληρωμών σε πολλαπλά δάνεια. Αυτά τα δάνεια στη συνέχεια συσκευάζονται μαζί, έτσι ώστε κάθε επενδυτής να έχει μερίδιο σε ένα συνολικό πακέτο που καλύπτει πολλαπλές υποθήκες. Στόχος αυτού είναι να μειωθεί ο κίνδυνος για τους επενδυτές από μεμονωμένους δανειολήπτες που αθετούν το στεγαστικό δάνειο. Η τεχνική συσκευασίας σημαίνει ότι μια συγκεκριμένη αθέτηση έχει μικρή μόνο επίδραση στο συνολικό εισόδημα αποπληρωμής και αυτό το μικρό αποτέλεσμα μοιράζεται με τη σειρά του σε πολλούς επενδυτές. Υπάρχουν μερικά μειονεκτήματα όμως? η συσκευασία σημαίνει ότι μπορεί να είναι πιο δύσκολο να εκτιμηθεί με ακρίβεια ο συνολικός κίνδυνος των δανείων που λαμβάνονται συνολικά.
Μία από τις πιο σημαντικές διαφορές μεταξύ των εμπορικών τίτλων που εξασφαλίζονται με στεγαστικά δάνεια και των οικιακών τίτλων που εξασφαλίζονται με στεγαστικά δάνεια αφορά την έκδοση της προπληρωμής. Όταν ένας ενυπόθηκος δανειολήπτης εξοφλήσει νωρίς το οφειλόμενο υπόλοιπο, το συνολικό εισόδημα στον δανειστή είναι μικρότερο. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι, παρά τις κυρώσεις πρόωρης εξαγοράς, ο δανειστής εξακολουθεί να χάνει τις μελλοντικές πληρωμές τόκων, οι οποίες συχνά μπορεί να υπερβαίνουν το ίδιο το ποσό του δανείου. Με μια εξασφάλιση με υποθήκη, αυτή η ζημία βαρύνει τους επενδυτές, οι οποίοι έχουν μικρότερο εισόδημα από το αναμενόμενο.
Τουλάχιστον στις Ηνωμένες Πολιτείες, τα εμπορικά στεγαστικά δάνεια είναι γενικά πιο πιθανό να επιφέρουν υψηλές κυρώσεις για προπληρωμή, γεγονός που καθιστά λιγότερο πιθανό τους δανειολήπτες να κάνουν χρήση αυτής της επιλογής. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο δανειολήπτης μπορεί ακόμη και να αποτραπεί από την πρόωρη εξόφληση του δανείου υπό οποιεσδήποτε συνθήκες ή μπορεί να εγκλωβιστεί για έναν ορισμένο αριθμό ετών προτού δικαιούται να αποπληρώσει πρόωρα. Αυτοί οι περιορισμοί μειώνουν έτσι τον κίνδυνο ζημιών που σχετίζονται με την προπληρωμή από τους επενδυτές σε εμπορικούς τίτλους που καλύπτονται από ενυπόθηκα δάνεια.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι εμπορικοί τίτλοι που καλύπτονται από ενυπόθηκα δάνεια μπορεί να ωφεληθούν από τα υποκείμενα στεγαστικά δάνεια που έχουν ρήτρα παραβίασης. Αυτό σημαίνει ότι ο δανειολήπτης δεν μπορεί απλώς να πληρώσει μετρητά για να εξοφλήσει το δάνειο νωρίτερα. Αντίθετα, ο δανειολήπτης πρέπει να προμηθεύσει στον δανειστή ένα προϊόν ασφάλειας ισοδύναμης αξίας, συνήθως με τη μορφή γραμματίων ή χαρτονομισμάτων του Δημοσίου. Στη συνέχεια, οι επενδυτές θα έχουν ενδιαφέρον για αυτούς τους τίτλους, το οποίο παρέχει ένα πολύ αξιόπιστο και σταθερό εισόδημα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η απαξίωση δεν είναι υποχρεωτική για τον δανειολήπτη, αλλά μάλλον μια εναλλακτική λύση για την πρόωρη εξόφληση του δανείου σε μετρητά.