Τα ιδιωτικά στεγαστικά δάνεια είναι δάνεια που δημιουργούνται σε ορισμένες περιπτώσεις όπου ακίνητα πωλούνται ιδιωτικά. Σε συναλλαγές που αφορούν ιδιωτικά στεγαστικά δάνεια, ο αγοραστής παίρνει το ακίνητο από τον πωλητή ή τον ιδιοκτήτη στο πλαίσιο μιας υπό όρους δομής δανείου που συμφωνείται και από τα δύο μέρη. Τα εμπλεκόμενα μέρη θα υπογράψουν μια σύμβαση, η οποία είναι βασικά η σημείωση και η οποία χρησιμεύει επίσης ως απόδειξη ότι τα μέρη έχουν μια συγκεκριμένη επιχειρηματική συμφωνία. Συνήθως, σε αυτή τη ρύθμιση, ο αγοραστής συμφωνεί να κάνει μια τακτική πληρωμή στον πωλητή μέχρι να εξοφληθεί το δάνειο. Μετά την ολοκλήρωση αυτής της συμφωνίας, ωστόσο, ο ιδιωτικός κάτοχος του στεγαστικού δανείου μπορεί να επιλέξει να πουλήσει το γραμμάτιο σε τρίτο μέρος εξ ολοκλήρου ή εν μέρει.
Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους οι άνθρωποι δημιουργούν αυτές τις σημειώσεις, και ένας από αυτούς είναι να κλείσει γρήγορα η πώληση ενός ακινήτου, επειδή τα θεσμικά δάνεια μπορεί να είναι χρονοβόρα ή/και δύσκολο να ληφθούν, σε ορισμένες περιπτώσεις. Για παράδειγμα, οι εμπορικές τράπεζες, τα συνταξιοδοτικά ταμεία ή οι ασφαλιστικές εταιρείες ενδέχεται να έχουν αυστηρά κριτήρια για την επέκταση των στεγαστικών δανείων. Πολλοί άνθρωποι μπορεί να μην πληρούν τα κριτήρια που ορίζουν αυτοί οι οργανισμοί, γεγονός που μπορεί να μειώσει την αγορά για ορισμένα ακίνητα. Όταν ένας ιδιοκτήτης επιθυμεί να πουλήσει το ακίνητό του και είναι πρόθυμος να αναλάβει κάποιο ρίσκο, τότε μπορεί να χρησιμοποιήσει την επιλογή ιδιωτικών υποθηκών.
Για να μεταβιβαστεί το ακίνητο από τον πωλητή στον αγοραστή, και τα δύο μέρη συμφωνούν συγκεκριμένους όρους και κανονικά συντάσσουν και υπογράφουν σύμβαση δανείου. Οι όροι της σύμβασης ενδέχεται να αναφέρουν ζητήματα όπως το ποσό του τόκου που πρέπει να καταβληθεί, το κανονικό επιτόκιο πληρωμής και εάν είναι εβδομαδιαία, δισεκατομμύρια ή μηνιαία. Θα αντιμετωπιστούν επίσης και άλλα ζητήματα, όπως ποιες ενέργειες θα λάβει ο πωλητής εάν ο αγοραστής σταματήσει να πραγματοποιεί τακτικές πληρωμές ή απλά δεν είναι σε θέση να καλύψει τυχόν μελλοντικές πληρωμές. Όταν ένας αγοραστής αθετήσει τις πληρωμές, ο κάτοχος των ιδιωτικών στεγαστικών δανείων μπορεί κανονικά να δεσμεύσει το ακίνητο και μπορεί να επιλέξει να το πουλήσει σε κάποιον άλλο.
Τα ιδιωτικά στεγαστικά δάνεια μπορούν επίσης να πωληθούν σε άλλους επενδυτές. Υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους ένας κάτοχος ενός ιδιωτικού στεγαστικού δανείου μπορεί να επιλέξει να το πουλήσει σε τρίτο μέρος. Ένας λόγος είναι ότι τα ιδιωτικά στεγαστικά δάνεια παρέχουν συνήθως μια τακτική ροή εισοδήματος, αλλά ο κάτοχος μπορεί να θέλει να πάρει ένα εφάπαξ χρηματικό ποσό επειγόντως για να ικανοποιήσει μια άμεση ανάγκη. Όταν αυτός ή αυτή πουλήσει το χαρτονόμισμα, ο νέος κάτοχος του χαρτονομίσματος θα λάβει τις τακτικές πληρωμές. Αυτές οι συμφωνίες μπορούν επίσης να αποτελέσουν αντικείμενο διαπραγμάτευσης και προσαρμογής για τη δημιουργία μιας αμοιβαία επωφελούς επιχειρηματικής συμφωνίας.
Υπάρχουν επενδυτές και επιχειρήσεις που ειδικεύονται στην αγοραπωλησία γραμματίων ιδιωτικών στεγαστικών δανείων. Πριν αγοράσει το χαρτονόμισμα από τον τρέχοντα κάτοχο, ένας επενδυτής συνήθως αξιολογεί κάθε πιθανό κίνδυνο που σχετίζεται με το σημείωμα. Αυτός ή αυτή θα εκτιμήσει επίσης την αξία του ακινήτου που υποστηρίζει το σημείωμα και άλλους παράγοντες, όπως η οικονομική κατάσταση του πληρωτή υποθήκης. Τα ιδιωτικά γραμμάτια στεγαστικών δανείων μπορεί να αναφέρονται ως σημειώματα μεταφοράς από τον ιδιοκτήτη, σημειώματα ταμειακών ροών, σημειώματα που χρηματοδοτούνται από τον ιδιοκτήτη ή σημειώματα χρηματοδότησης από τον πωλητή.