Ένα παράγωγο ακίνητης περιουσίας είναι ένας συγκεκριμένος τύπος χρηματοοικονομικού μέσου στο οποίο η αξία του παραγώγου κυμαίνεται ανάλογα με τις αλλαγές στα περιουσιακά στοιχεία των ακινήτων. Τα συμβόλαια που καλύπτουν τέτοια παράγωγα συντάσσονται συνήθως με βάση δείκτες ακίνητης περιουσίας. Οι καλά κατασκευασμένοι δείκτες ευρείας βάσης είναι ζωτικής σημασίας για αυτούς τους τύπους χρηματοοικονομικών συναλλαγών. Αυτές οι συναλλαγές είναι αρκετά περίπλοκες, επομένως συνήθως οι εταιρείες ή οι εξελιγμένοι επενδυτές είναι αυτοί που χρησιμοποιούν παράγωγα. Παραδείγματα παραγώγων ακινήτων είναι προθεσμιακές συμβάσεις, ανταλλαγές συνολικής απόδοσης ή ομόλογα με το παράγωγο στη δομή των ομολόγων.
Τα προθεσμιακά και μελλοντικά συμβόλαια είναι οι πιο συνηθισμένες συναλλαγές με χρήση παραγώγων ακινήτων. Σε ένα τυπικό μελλοντικό συμβόλαιο, ένας επενδυτής συνάπτει συμφωνία να πληρώσει ένα συγκεκριμένο ποσό σε μια συγκεκριμένη μελλοντική στιγμή. Ένας άλλος επενδυτής θα πληρώσει στη συνέχεια πολλαπλάσιο ενός συμφωνημένου δείκτη ακινήτων. Αυτό το πολλαπλάσιο είναι σταθερό. Ένας απλοϊκός τρόπος για να το δούμε αυτό είναι ότι κάθε μέρος ποντάρει σε διαφορετικό μελλοντικό οικονομικό αποτέλεσμα.
Ορισμένοι επενδυτές εμπορικών ακινήτων χρησιμοποιούν στρατηγικές όπως οι ανταλλαγές. Αυτά πραγματοποιούν πληρωμές με βάση έναν δείκτη επιτοκίου. Τα παράγωγα ακινήτων επιτρέπουν στους επενδυτές να βρίσκονται στην αγορά ακινήτων χωρίς να χρειάζεται να αγοράζουν και να πουλούν πραγματικά κτίρια. Για το λόγο αυτό, ένας άλλος όρος για τις συναλλαγές με παράγωγα ακινήτων είναι τα συνθετικά ακίνητα.
Εάν ο επενδυτής έχει ενοικίαση ακινήτων και δάνειο με σταθερές πληρωμές, οι διακυμάνσεις στο ύψος του ενοικίου που μπορεί να χρεώσει σημαίνει ότι ενδέχεται να μην είναι σε θέση να καλύψει αυτές τις πληρωμές με το ποσό των εσόδων που παίρνει από το ακίνητο. Η χρήση παραγώγων μπορεί να βοηθήσει στην αντιμετώπιση αυτής της πιθανότητας. ο επενδυτής μπορεί να επωφεληθεί από τη διακύμανση της αξίας του κτιρίου χωρίς να χρειάζεται να το πουλήσει. Οι τιμές ενοικίασης συχνά ανεβαίνουν και μειώνονται με τις αξίες των ακινήτων, επομένως τα παράγωγα μπορεί να βοηθήσουν στην παροχή πρόσθετου εισοδήματος σε περιόδους που το ενοίκιο είναι χαμηλό. Η δυσκολία σε αυτό έγκειται στο να αποφασίσουμε ποια ακριβώς παράγωγο είναι καλύτερο να χρησιμοποιηθεί.
Ουσιαστικά, οι χρηματοοικονομικές συναλλαγές με παράγωγα ακινήτων έχουν δύο αντισυμβαλλόμενους που ανταλλάσσουν μετρητά με βάση την αξία ενός συμφωνημένου δείκτη. Συνιστάται στους επενδυτές σε ακίνητα να χρησιμοποιούν μόνο απλά παράγωγα και εκείνα που ταιριάζουν στενά με τις εμπλεκόμενες φυσικές ιδιότητες, καθώς οι επενδυτές που επενδύουν σε σύνθετα παράγωγα διατρέχουν τον κίνδυνο χρεοκοπίας. Εάν χρησιμοποιούνται με προσοχή, ωστόσο, τα παράγωγα ιδιοκτησίας μπορεί να βοηθήσουν στη σταθεροποίηση των εμπορικών ακινήτων και να βοηθήσουν στην προστασία από αναγκαστικές πωλήσεις.
Το Ηνωμένο Βασίλειο υπήρξε παγκόσμιος ηγέτης στη χρήση παραγώγων ακινήτων. Ο πιο κοινός δείκτης που χρησιμοποιείται στο Ηνωμένο Βασίλειο για εμπορικά ακίνητα είναι η Invest Property Databank. Αυτός ο δείκτης χρησιμοποιείται επίσης σε πολλές άλλες χώρες, όπως η Αυστραλία, η Γερμανία, η Ελβετία, η Γαλλία, η Ιταλία και η Ελβετία. Είναι σημαντικό οι δείκτες που χρησιμοποιούνται στις συναλλαγές παραγώγων να είναι αξιόπιστοι. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι δύο πιο συνηθισμένοι δείκτες που χρησιμοποιούνται είναι ο Δείκτης Fiduciaries του Εθνικού Συμβουλίου Επενδύσεων σε Ακίνητα και ο Δείκτης Standard and Poor’s.