Proces przejęcia to mechanizm prawny, za pomocą którego wierzyciel lub posiadacz zastawu może legalnie przejąć kontrolę nad częścią majątku od dłużnika, który nie dotrzymał warunków umowy hipotecznej lub umowy dotyczącej zadłużenia. Różne stany i narody mają przepisy, które określają, jak szybko posiadacz zastawu może przejąć należność po nieudanej płatności. Właściciel domu traci wszelkie prawa własności do nieruchomości po przejęciu jej przez zastawnika.
Kiedy kredytobiorca nie dokonuje terminowej spłaty kredytu hipotecznego, firma hipoteczna zwykle nalicza opłatę karną i powiadamia biura kredytowe o opóźnionej płatności. Wielu pożyczkodawców stara się przyjąć pożyczkobiorców, którzy zalegają ze spłatą kredytu hipotecznego, ponieważ proces przejęcia może być kosztowny. Zatrudnieni przez bank windykatorzy próbują skontaktować się z kredytobiorcą i odebrać niespłacony dług. Kredytodawcy mogą zdecydować się na wykluczenie kredytobiorców, których nie stać na płatności, lub pozwolić kredytobiorcy na próbę sprzedaży przed wykluczeniem.
Sprzedaż przed przejęciem dotyczy kredytobiorców, którzy nie są w stanie sprzedać swoich domów, ponieważ cena rynkowa spadła poniżej salda należnego kredytu hipotecznego, a teraz nie mogą już sobie pozwolić na spłatę kredytu hipotecznego. Posiadacz zastawu zgadza się pozwolić kredytobiorcy sprzedać dom za mniej niż kwota należna z tytułu hipoteki. Sprzedaż ta jest również znana jako „krótka sprzedaż”, a zarówno pożyczkobiorca, jak i zastawnik muszą uzgodnić cenę z kupującym, zanim dom będzie mógł zostać sprzedany. Kredytobiorcy, którym udaje się pomyślnie wynegocjować krótką sprzedaż, unikają wykluczenia, ale jeśli nie można osiągnąć transakcji, kredytodawca zwykle kontynuuje proces wykluczenia.
Zastawnik zwraca się do sądu lokalnego o przejęcie domu. Sędzia dokonuje przeglądu dokumentów dotyczących zarówno ustanowienia zastawu, jak i dowodów od pożyczkodawcy, że pożyczkobiorca nie wywiązał się ze zobowiązania zastawu. Pożyczkobiorcy mają prawo odwołać się od przejęcia, ale ogólnie, jeśli pożyczkodawca może udowodnić, że pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze zobowiązań, sędzia zezwala posiadaczowi zastawu na przejęcie domu. Przeniesienie czynu jest rejestrowane w sądzie, który przenosi dom z pożyczkobiorcy na zastawnika. Proces przejęcia nieruchomości przez sąd kończy się sprzedażą nieruchomości przez zastawnika i wykorzystaniem zgromadzonych środków na uregulowanie zadłużenia kredytobiorcy.
Proces wykluczenia może być kosztowny dla zastawnika pod względem wydatków prawnych. Niektórzy właściciele zastawów licytują przejęte domy poniżej ceny rynkowej, aby uniknąć długoterminowych kosztów utrzymania. Kredytodawcy, którzy nie wystawiają domów na aukcjach, często otrzymują wyższe stawki, sprzedając je z pomocą agentów wystawiających, ale opłaty i podatki agentów zmniejszają wpływy ze sprzedaży.