Οι τρεις διαφορετικοί τύποι προσεγγίσεων ή μεθόδων για τη διεξαγωγή μιας αξιολόγησης είναι οι προσεγγίσεις κόστους, σύγκρισης αγοράς και εισοδήματος. Αυτές οι προσεγγίσεις είναι οικονομικά μοντέλα που αντιπροσωπεύουν διαφορετικούς τρόπους εκτίμησης της αξίας της ιδιοκτησίας. Οι εκτιμητές χρησιμοποιούν την τεχνογνωσία τους για να προσδιορίσουν την προσέγγιση που είναι πιο σχετική για τον τύπο του εν λόγω ακινήτου. Η αποτίμηση της περιουσίας είναι περισσότερο μια τεχνική παρά μια πρακτική άσκηση και η προσέγγιση της αξιολόγησης παρέχει το πλαίσιο μέσω του οποίου ο εκτιμητής εκδίδει την εμπειρογνωμοσύνη του.
Η αξία του ακινήτου μπορεί να καθοριστεί οριστικά μόνο όταν το ακίνητο πωληθεί. Μέχρι να γίνει μια πραγματική αγορά για να καθοριστεί η τιμή που πληρώνει ένας πραγματικός αγοραστής στην ανοιχτή αγορά, οποιαδήποτε συζήτηση για την αξία του ακινήτου είναι κερδοσκοπική. Μια αξιολόγηση επιχειρεί να χρησιμοποιήσει μοντέλα αποτίμησης για να εκτιμήσει την αξία του ακινήτου ή την τιμή που θα πουλούσε υπό ορισμένες συνθήκες. Η αξία του ακινήτου δεν ισούται πάντα με την τιμή που θα πλήρωνε ένας αγοραστής υπό τις τρέχουσες ή μελλοντικές συνθήκες της αγοράς, επομένως οποιαδήποτε εκτίμηση είναι μια πρόσκληση κρίσης εμπειρογνωμόνων που παρέχεται υπό ορισμένους περιορισμούς.
Ένας από τους βασικούς περιορισμούς είναι η προσέγγιση αποτίμησης. Ο εκτιμητής πρέπει να αποφασίσει ποιο οικονομικό κατασκεύασμα μπορεί να παρέχει την καλύτερη εκτίμηση αξίας. Οι αποφάσεις για τη χρήση μιας προσέγγισης αξιολόγησης και όχι μιας άλλης εξαρτώνται συχνά από τον τύπο της επίμαχης ιδιοκτησίας και το πλαίσιο στο οποίο διεξάγεται η αξιολόγηση. Πολύ σπάνια μόνο μια προσέγγιση αξιολόγησης είναι ο μόνος τρόπος για να εκτιμηθεί το ακίνητο.
Η προσέγγιση του κόστους καθορίζει την αξία προσδιορίζοντας το πραγματικό κόστος αντικατάστασης του ακινήτου. Λαμβάνει υπόψη το κόστος για την αγορά της γης και επαναλαμβάνει τις βελτιώσεις με τη χρήση εργατικού δυναμικού και υλικών που διατίθενται σήμερα. Αυτή η προσέγγιση αξιολόγησης χρησιμοποιείται συχνότερα σε μοναδικά ακίνητα και από ασφαλιστικές εταιρείες κατά τη διάρθρωση της πληρωμής των εσόδων του συμβολαίου. Σε αυτήν την περίπτωση, το ερώτημα της αποτίμησης δεν είναι σε τι θα πουλούσε το ακίνητο στην ανοιχτή αγορά, αλλά σε τι θα χρειαζόταν ο ιδιοκτήτης για να ξαναχτίσει την ακριβή δομή.
Η σύγκριση αγοράς, ή η προσέγγιση συγκρίσιμων πωλήσεων, χρησιμοποιείται για την αποτίμηση κατοικιών για μία οικογένεια. Καθορίζει την αξία συγκρίνοντας το ακίνητο με παρόμοια ακίνητα που πουλήθηκαν πρόσφατα στην τοπική αγορά. Κάθε ακίνητο είναι μοναδικό λειτουργικά και περιστασιακά και καμία σύγκριση παρόμοιων ακινήτων δεν μπορεί να καθορίσει πλήρως μια πιθανή τιμή πώλησης. Οι εκτιμητές χρησιμοποιούν την καλύτερη κρίση τους για να επιλέξουν συγκρίσιμα ακίνητα και να εκτιμήσουν την αγοραία αξία με βάση τις πραγματικές πωλήσεις.
Η προσέγγιση εισοδήματος καθορίζει την αξία του ακινήτου με βάση μια προέκταση της αξίας της τρέχουσας και μελλοντικής ροής εισοδήματος του ακινήτου. Αυτή η προσέγγιση αξιολόγησης χρησιμοποιείται συχνότερα για την εκτίμηση της εμπορικής ιδιοκτησίας, όπως πολυκατοικίες πολυκατοικιών. Οι εκτιμητές παίρνουν το ρολό ενοικίου, για παράδειγμα, και χρησιμοποιούν την τρέχουσα αξία του, το πιθανό ποσοστό κενών θέσεων και το πιθανό ποσοστό αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου για να καταλήξουν σε μια γνώμη ειδικού σχετικά με την αξία του ακινήτου.