Znany również jako FFO, środki z operacji to termin często używany przy określaniu kwoty przepływów pieniężnych wynikających z działalności trustu inwestycyjnego w nieruchomości. Proces określania FFO polega na dodaniu kwoty amortyzacji związanej z aktywami w funduszu do dochodów generowanych przez fundusz powierniczy. W większości przypadków liczba ta jest prezentowana w przeliczeniu na jedną akcję, wskazując wzrost lub spadek z jednego okresu na drugi.
Celem identyfikacji funduszy z operacji jest ustalenie, czy fundusz powierniczy ds. inwestycji w nieruchomości lub REIT cieszy się sprawiedliwym przepływem pieniężnym, czy też wydarzyło się coś, co negatywnie wpłynęło na ten przepływ pieniężny. Podobnie jak w przypadku wielu obliczeń wykorzystywanych do oceny stabilności finansowej trustów i innych rodzajów możliwości inwestycyjnych, poświęcenie czasu na oszacowanie kwoty amortyzacji, która wystąpiła w określonym czasie, i dodanie tych kwot z powrotem do zarobków wygenerowanych podczas w tym samym okresie dostarczy cennych wskazówek, jak administratorzy funduszy powinni postępować w przyszłości. Jeżeli obliczenia wskazują na zdrowy przepływ środków pieniężnych, który przynosi korzyści funduszowi i jego inwestorom, administratorzy prawdopodobnie wprowadzą stosunkowo niewiele zmian w funduszu, chyba że istnieją dowody na wystąpienie w najbliższej przyszłości jakiegoś ważnego wydarzenia gospodarczego. Jeśli obliczenia wykażą, że fundusz zmierza w kierunku ujemnego przepływu środków pieniężnych, administratorzy podejmą kroki w celu spowolnienia i ostatecznie odwrócenia trendu.
W ramach całościowej analizy, środki z działalności dostarczają również ważnych informacji dotyczących ilości gotówki dostępnej do dystrybucji wśród inwestorów. Z tej perspektywy FFO jest ważne dla inwestorów, ponieważ wynik obliczeń ma bezpośredni wpływ na zysk na akcję, który otrzymują przez określony okres. Pojawienie się trendu, w którym zysk na akcję rośnie z jednego okresu na drugi, jest zazwyczaj postrzegane jako znak, że REIT jest stabilny, a inwestycja jest bezpieczna. Inwestorzy mogą zdecydować się na ponowne rozważenie wartości pozostania w danym REIT w przypadku, gdy środki z działalności wykazują stały spadek zysku na akcję w kilku kolejnych okresach.
Środki z operacji mogą służyć jako cenne narzędzie zarówno dla administratorów, jak i inwestorów. Kalkulacja zapewnia administratorom funduszy informację zwrotną na temat tego, jak dobrze zarządzają aktywami w funduszu i czy konieczne są jakiekolwiek zmiany w celu ochrony interesów inwestorów. Jednocześnie inwestorzy mogą wykorzystać wyniki obliczeń, aby określić, czy chcą zatrzymać aktywa trochę dłużej, czy sprzedać aktywa w ramach ogólnej strategii inwestycyjnej.