Pełnomocnik ds. wykluczenia reprezentuje bank lub właściciela domu podczas procesu wykluczenia. Wykluczenie to termin prawny w Stanach Zjednoczonych na orzeczenie, w którym bank przejmuje dom za niespłatę kredytu hipotecznego. Prawnicy zajmujący się wykluczeniem reprezentują strony zaangażowane w takie działanie prawne.
Prawo dotyczące wykluczenia w Stanach Zjednoczonych jest ustalane w poszczególnych stanach. Generalnie jednak proces rozpoczyna się, gdy właściciel domu spóźnia się z płatnościami. Większość banków zacznie dzwonić i kontaktować się z kupującym w celu natychmiastowego odebrania spóźnionych płatności, ale formalny proces przejęcia nie rozpocznie się, dopóki właściciel domu nie spóźni się ze spłatą kredytu hipotecznego o kilka miesięcy.
Właściciele domów mogą próbować opóźnić proces wykluczenia, prosząc o obejrzenie oryginalnego weksla. Jeśli kredyt hipoteczny został przeniesiony z pożyczkodawcy na pożyczkodawcę, bankowi może być trudno znaleźć tę notatkę. Adwokat zajmujący się wykluczeniem, który reprezentuje właściciela domu, może pomóc właścicielowi w złożeniu takiego wniosku, a także może pomóc właścicielowi w opracowaniu innych taktyk opóźniających, aby opóźnić wykluczenie tak długo, jak to możliwe.
Taktyka opóźniania może być pomocna dla właściciela domu, który doświadcza przejściowych trudności finansowych lub trudności. Na przykład prawnik może zakwestionować każdy krok w procesie wykluczenia, aby spróbować kupić właścicielowi domu więcej czasu. Adwokaci mogą również pomóc właścicielom domów w negocjacjach z pożyczkodawcami w celu ułatwienia krótkiej sprzedaży, która zazwyczaj jest mniej szkodliwa dla zdolności kredytowej pożyczkobiorcy niż przejęcie nieruchomości i jest mniej kosztowna dla banku.
Kiedy właściciel domu jest opóźniony o kilka miesięcy, zazwyczaj bank rozpoczyna formalny proces wykluczenia. Zwykle wiąże się to ze złożeniem zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania do urzędnika lub innego urzędnika sądowego. Pełnomocnik ds. egzekucji, który reprezentuje bank, może złożyć to zawiadomienie w imieniu banku.
Urzędnik okręgowy lub odpowiedni urzędnik w danej jurysdykcji wysyła kredytobiorcy formalne zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania lub wezwanie. Pismo to zwykle określa, co kupujący musi zrobić, aby uzyskać aktualny stan kredytu hipotecznego i zatrzymać przejęcie. Innymi słowy, określa dokładnie, kiedy i ile pożyczkobiorca musi zapłacić w całości, aby zatrzymać postępowanie prawne.
Pożyczkobiorca może wtedy albo dokonać pełnej płatności, albo jego pełnomocnik ds. wykluczenia może spróbować wypracować umowę lub porozumienie z sądem lub pożyczkodawcą. Zwykle w tym momencie jest już za późno na refinansowanie lub opracowanie planu płatności, ale prawnik nadal może pomóc właścicielowi domu w zbadaniu jego opcji. Adwokat może również próbować ułatwić dalsze opóźnienia w procesie wykluczenia.
Jeśli właściciel domu nie dokonuje płatności, aby spłacić swój kredyt hipoteczny po wysłaniu listu z żądaniem, przejęcie jest kontynuowane. Zawiadomienie umieszcza się w gazecie, a dom zwykle staje się własnością powiernika. Pełnomocnik ds. egzekucji, który reprezentuje instytucję użyczającą, ułatwia przeniesienie własności w tym czasie. Wreszcie, dom jest wystawiony na sprzedaż na wyprzedaży lub wyprzedaży szeryfa, a prawnik pożyczkodawcy ds. Wykluczenia może pomóc we wszelkich krokach prawnych niezbędnych do przygotowania domu do sprzedaży.