Najem brutto to umowa najmu lub najmu, w której najemca płaci określoną miesięczną lub roczną kwotę najmu i nie ma obowiązku uiszczania jakichkolwiek dodatkowych opłat lub opłat związanych z utrzymaniem i eksploatacją obiektu. W zależności od rodzaju nieruchomości oznacza to, że najemca nie ponosi odpowiedzialności za naprawę konstrukcji budynku, koszty zagospodarowania terenu, media, ubezpieczenie lub podatki od nieruchomości. Odpowiedzialność za wszystkie te różne opłaty spoczywa na właścicielu nieruchomości.
W wielu krajach najem brutto jest jednym z najczęstszych rodzajów umów najmu mieszkań. W zamian za miesięczną kwotę najmu najemca ma do dyspozycji mieszkanie, wszelkie urządzenia wchodzące w skład lokalu oraz podstawowe media takie jak wod-kan, gaz ziemny, prąd. W zależności od warunków najmu lokalu, wynajmujący może również zapewnić w ramach udogodnień inne media, w tym lokalną usługę telefoniczną i telewizję kablową.
Dzierżawa brutto prawdopodobnie pokryje również różne ogólne koszty utrzymania, takie jak koszty koszenia trawnika i innych prac związanych z kształtowaniem krajobrazu. Obowiązki wynajmującego mogą również obejmować zapewnienie najemcom stałej kontroli szkodników, zwykle poprzez zawarcie umowy z lokalną służbą eksterminacyjną. Podobnie jak w przypadku innych udogodnień ujętych w warunkach najmu, najemca nie jest obciążany kosztami utrzymania trawnika i ogrodu, a także okresowych zabiegów na szkodniki, które są prowadzone przez służbę eksterminacyjną.
W przypadku najmu brutto najemca nie ponosi odpowiedzialności za naprawę obiektu. Właściciel pozostaje odpowiedzialny za wymianę urządzeń, które przestają działać, naprawę zepsutych okien lub rozwiązywanie problemów z hydrauliką i okablowaniem. Najemca ma obowiązek terminowego zgłoszenia sprawy wynajmującemu, co umożliwi właścicielowi ocenę sytuacji i podjęcie kroków w celu jak najszybszego rozwiązania sprawy.
Utrzymanie ubezpieczenia mienia oraz opłata lub podatki od nieruchomości również pozostają po stronie wynajmującego w ramach warunków najmu brutto. Ważne jest, aby pamiętać, że w większości jurysdykcji właściciel jest zobowiązany do posiadania ubezpieczenia obejmującego budynki, grunty, okablowanie, instalacje wodno-kanalizacyjne i główne urządzenia, które są uważane za część nieruchomości. Podczas gdy niektórzy właściciele decydują się na objęcie pewną sumą ubezpieczenia, która chroni ich najemców przed utratą nieruchomości z powodu jakiegoś rodzaju sytuacji katastrofy, ta ochrona jest zwykle ograniczona. Z tego powodu najemcy powinni podjąć kroki w celu zabezpieczenia własnego ubezpieczenia najemcy, nawet jeśli umowa najmu ma strukturę najmu brutto.