Obniżenia czynszu to zasadniczo obniżki czynszu, które mogą mieć miejsce na początku okresu najmu lub zostać rozszerzone na najemcę w pewnym momencie później w umowie najmu lub dzierżawy. Niekiedy obniżony czynsz może być wykorzystywany jako zachęta do zawarcia umowy najmu poprzez dostarczanie najemcy przez pewien czas tzw. bezpłatnego czynszu. Ta sama ogólna koncepcja obniżenia czynszu może mieć zastosowanie w późniejszym terminie jako zachęta do przedłużenia najmu lub ewentualnie jako sposób zrekompensowania najemcy pewnego rodzaju niedogodności spowodowanych działaniami podejmowanymi przez wynajmującego.
Istnieje kilka różnych podejść do korzystania z obniżenia czynszu. Jednym z bardziej powszechnych podejść jest wykorzystanie tej strategii jako narzędzia marketingowego. W tym scenariuszu właściciel oferuje potencjalnym najemcom coś, co przedstawia się jako bezpłatny czynsz, jako sposób na zachęcenie ich do podpisania umowy najmu i przejęcia nieruchomości. Ideą tego podejścia jest wypełnienie pustych powierzchni do wynajęcia, które obecnie nie generują żadnych dochodów. Oferując czynsz za pierwszy miesiąc za pierwszy miesiąc, właściciel może spodziewać się strumienia przychodów rozpoczynającego się w następnym miesiącu. Jednocześnie nowy najemca nie musi martwić się o czynsz w pierwszym miesiącu, co ułatwia zarządzanie kosztami przeprowadzki, które mogą obejmować płacenie kaucji za media i inne powiązane koszty.
Wynajmujący mogą również tworzyć rezerwy na obniżenie czynszu w strategicznych punktach w okresie najmu. Jest to czasami uwzględniane jako korzyść dla najemców komercyjnych, którzy doświadczają sezonowości w wielkości swojej działalności. Zasadniczo wynajmujący zgadza się na zrzeczenie się określonej kwoty czynszu w określonych miesiącach kalendarzowych, które według najemcy będą generować obniżony poziom dochodów. Właściciel czerpie korzyści, ponieważ jest w stanie utrzymać nieruchomość zajętą i nadal generować dochód z wynajmowanej nieruchomości. Jednocześnie najemca ma mniejsze trudności z wywiązaniem się ze swoich zobowiązań wobec wynajmującego, co pozwala na kontynuację relacji.
Pojęcie obniżenia czynszu może również pojawić się w sytuacji, gdy najemca odczuwa niedogodności z powodu działań podejmowanych przez wynajmującego, takich jak nieuiszczenie opłat za media w ramach umowy najmu, czy niewykonanie niezbędnych napraw instalacji wodno-kanalizacyjnych. W tym przypadku potrącenie może zostać przedłużone przez wynajmującego w dobrej wierze lub ewentualnie w wyniku pozwu sądowego wniesionego przeciwko wynajmującemu przez najemcę. W każdym przypadku część czynszu jest obniżana w celu zrekompensowania najemcy wszelkich strat, które mógł ponieść w wyniku działań wynajmującego.
Należy zauważyć, że chociaż obniżenie czynszu jest uważane za czynsz bezpłatny w szerokim znaczeniu, nie zawsze tak jest. Na przykład właściciel może ogłosić wprowadzenie oferty specjalnej, która obejmuje bezpłatny czynsz przez pierwsze dwa miesiące, podczas gdy w rzeczywistości czynsz za pozostałe dziesięć miesięcy rocznej umowy najmu jest korygowany tak, aby zniwelować różnicę w okresie trwania tego wynajem. Takie podejście pozwala właścicielowi na generowanie pożądanej kwoty dochodu z wynajmowanej nieruchomości w ciągu roku, ale stwarza złudzenie, że najemca otrzymał coś za darmo. Nawet jeśli potencjalny najemca zauważy, że tego typu strategia jest stosowana, nadal może uznać tę aranżację za korzystną, ponieważ ulga pozwala na lepszą strukturę wydatków w miesiącach wolnych od czynszu.