Ocena środowiskowa lokalizacji w fazie 2 (ESA) to zlecony przez rząd Stanów Zjednoczonych proces testowania gruntów komercyjnych i ulepszeń w celu określenia poziomu zanieczyszczenia środowiska. Przeprowadza się ją po ustaleniu przez ESA fazy 1, że istnieje prawdopodobieństwo zanieczyszczenia. Proces oceny pomaga ustalić odpowiedzialność nabywców chcących kupić nieruchomość oraz określić koszty sprzątania.
Zanieczyszczenie środowiska nieruchomości ma miejsce, gdy niebezpieczne chemikalia lub ropa naftowa przedostaną się do gruntu lub niebezpieczne materiały zostaną użyte do budowy ulepszeń. Może się tak zdarzyć, gdy nieruchomość znajduje się zbyt blisko zakładu produkcyjnego, który na przykład zrzuca chemikalia do lokalnej rzeki. Materiały budowlane często zawierają zanieczyszczenia w wyniku zmieniających się norm przemysłowych, które w pewnym momencie dopuszczały stosowanie niektórych substancji, takich jak azbest i farba ołowiowa, tylko po to, by z czasem stwierdzić, że są one niebezpieczne dla ludzi.
Rząd Stanów Zjednoczonych ustanowił surowe standardy odpowiedzialności dla nabywców nieruchomości komercyjnych, czyniąc każdego nabywcę odpowiedzialnym za oczyszczenie skażonej nieruchomości po dokonaniu zakupu. Odpowiedzialność ta obowiązuje niezależnie od tego, kiedy doszło do zanieczyszczenia, kto był odpowiedzialny za problem, czy też nabywca był świadomy problemu przed sfinalizowaniem sprzedaży. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, w której nabywca może udowodnić, że przeprowadził staranne badanie nieruchomości w celu ustalenia zanieczyszczenia. Jeśli jego należyta staranność nie wywołała żadnych sygnałów ostrzegawczych, jest on uważany za „niewinnego nabywcę” i nie ponosi odpowiedzialności za sprzątanie.
Nabywcy spełniają wymogi należytej staranności, zamawiając ESA na nieruchomości. ESA ma trzy fazy. Pierwsza faza ma charakter śledczy. Przeszukuje historię nieruchomości i otoczenia pod kątem oznak oddziaływania na środowisko, takich jak bliskość zakładów produkcyjnych, historyczne incydenty środowiskowe i powszechne zastosowania materiałów budowlanych w wieku nieruchomości. Ocenę środowiskową lokalizacji w fazie 2 zleca się, jeśli dochodzenie wykaże jakikolwiek problem.
Faza 2 oceny środowiskowej lokalizacji to faza testowa. Badacz pobiera próbki gleby, wód gruntowych i powierzchniowych i bada je pod kątem obecności ropy naftowej, metali ciężkich, pestycydów i rozpuszczalników. Pobiera również próbki materiałów budowlanych użytych do ulepszeń i testuje jakość powietrza w pomieszczeniach. Proces szuka farby ołowiowej, radonu, rtęci, azbestu, pleśni i pleśni.
Amerykańskie Towarzystwo Badań i Materiałów (ASTM) ustala standardy dla oceny środowiskowej lokalizacji fazy 2. Do przeprowadzenia dochodzenia zatrudniany jest konsultant, który dostarcza nabywcy pisemne sprawozdanie. Zazwyczaj raport określa rodzaj zanieczyszczenia i poziom narażenia, a także przedstawia profesjonalną opinię na temat działań naprawczych, które należy podjąć w celu oczyszczenia mienia. Jest to nieodzowna część procesu dla nabywcy i pozwala mu określić koszty związane z rządowym oczyszczeniem, jeśli zdecyduje się na sprzedaż.