Firmy mogą rozliczać umowy najmu jako koszty operacyjne lub inwestycje kapitałowe. Decyzja ma wpływ na sprawozdania finansowe firmy i można nią manipulować, aby przedstawić niedokładny obraz jej kondycji finansowej. W USA ogólnie przyjęte zasady rachunkowości (GAAP), które regulują sprawozdawczość finansową dla przedsiębiorstw, określają standardy kontroli manipulacji sprawozdaniami finansowymi poprzez klasyfikację umów leasingu. Rachunkowość leasingu GAAP wymaga od księgowych zastosowania czteropunktowego testu leasingu w celu ustalenia, czy należy go zaklasyfikować jako zobowiązanie operacyjne czy kapitałowe.
Generalnie istnieją dwa rodzaje leasingu biznesowego, które obejmują leasing operacyjny i leasing kapitałowy. Umowa leasingu umożliwia firmie wypożyczanie sprzętu za miesięczną opłatę bez konieczności kupowania sprzętu. Jeżeli umowa leasingu daje firmie prawo do użytkowania sprzętu przez określony czas bez prawa własności, miesięczną opłatę uznaje się za koszt operacyjny. Wydatek jest odpisywany jako zwykły roczny koszt biznesowy i odzwierciedlany w rachunku zysków i strat firmy.
Jeżeli umowa leasingu kończy się z właścicielem sprzętu lub umożliwia spółce zakup sprzętu po obniżonej cenie w momencie zakończenia okresu leasingu, leasing jest uważany za zobowiązanie kapitałowe. W tym scenariuszu leasing ma więcej wspólnego z długoterminowym finansowaniem niż z rzeczywistym wynajmem. Leasing kapitałowy tworzy aktywa i zobowiązanie w bilansie korporacji. Firma musi corocznie amortyzować aktywa i może odliczyć tylko odsetki zapłacone z tytułu leasingu.
Korporacje wolą klasyfikować leasing jako koszty operacyjne, aby nie uwzględniać ich w bilansie. Opłata za najem w rachunku zysków i strat wygląda jak krótkoterminowy wydatek, który można w dowolnym momencie odrzucić, jeśli firma musi zmniejszyć wydatki, aby zachować rentowność. Z drugiej strony zobowiązanie w bilansie wpływa na kondycję finansową firmy, ponieważ jest zobowiązaniem o wieloletnim oddziaływaniu, którego często nie da się anulować bez znacznych kosztów.
Rachunkowość leasingu GAAP została zmodyfikowana, aby zapobiec manipulacji bilansem poprzez błędną klasyfikację leasingu. Standardy finansowe w USA wymagają obecnie, aby księgowi stosowali czteroetapowy test do umów leasingowych przed sklasyfikowaniem ich jako operacyjnych lub kapitałowych. Jeżeli umowa leasingu zawiera którekolwiek z czterech kryteriów testowych, należy ją odpowiednio zaklasyfikować jako zobowiązanie kapitałowe zgodnie ze standardami rachunkowości leasingu GAAP.
Dwa z kryteriów księgowania leasingu GAAP dla leasingu kapitałowego dotyczą zbycia sprzętu po zakończeniu umowy. Jeśli firma jest właścicielem sprzętu lub ma na końcu opcję zakupu sprzętu po okazyjnej cenie, leasing jest uważany za kapitał. Ponadto, jeżeli bieżąca wartość opłat leasingowych przekracza 90 procent godziwej wartości rynkowej sprzętu lub jeżeli okres leasingu przekracza 75 procent okresu użytkowania składnika aktywów, umowę uznaje się za zobowiązanie kapitałowe.